质保金管理办法（最终稿）..doc

鑫苑（中国）置业有限公司 工程质量保证金管理办法 2012年01版 目 录 第一节 总则 1 第二节 质保金的收取 1 第三节 质保金的使用 3 第四节 工程质量问题的集中整改和移交 5 第五节 移交后的质保金使用流程 8 第六节 质保金退付管理 11 第七节 纪律要求及奖惩 12 第八节 附则 13 关于工程维修的相关附件  总则 第一条 为规范工程质量保证金管理，保证工程质量问题快速、有效的解决，提升业主满意度，明确置业公司、物业公司双方维修责任，结合各分子公司、各工程项目实际情况，特制定本办法。 第二条 工程质量保证金，简称工程质保金，是指根据合同约定，按规定比例从工程款中留置的用于工程完工后、质保期内的后续质量维修的保证款项。 应当收取工程质量保证金的工程包括： 1、主体建筑工程 2、非主体建筑工程 3、安装工程 4、配套工程（政府垄断工程除外） 5、工程设备 6、按公司规定或要求需留置质量保证金的工程。 第四条 本办法适用于集团总部、各分子公司及关联公司。各单位可结合本单位的实际情况，依照本办法制定细则。 质保金的收取 在本办法规定范围内的工程合同（以下简称“工程合同”），须明确约定工程质保金的收取时点、收取标准、使用主体、使用范围（维修、赔偿、管理费用、其它相关费用）、退还时间、退还条件等相应条款。 质保金用来确保质保期内施工单位的维修责任得到落实。质保期内出现的质量问题，应首先书面通知施工单位前来维修处理，施工单位逾期不处理的，置业公司或物业公司可自行或另行委托第三方处理，相关费用从质保金中直接扣除。 扣取质保金的工程合同在保修条款内应明确约定： 置业公司或物业公司在紧急情况下（如漏水、漏电、发生浸泡事件等）为避免或减少损失可以对小区物业质量问题先行进行维修，完成维修后需将有关维修事实、维修花费资料提交施工单位确认；施工单位不给予确认且不派人员到现场核查的，视为认同以上相关维修事宜及维修费用。置业公司可直接使用质保金支付维修及相关费用，同时扣除与维修费等额的违约金。 工程质保金应在工程验收后从工程结算额中扣取，如尚未结算，应暂按合同金额进行扣取，最终以工程结算付款为准。 工程质保金收取比率一般为工程结算总额的5%-10%，且不计利息，最终计取比例以置业公司与施工单位签署的建设施工合同为依据。 财务部门对工程质保金要按项目、按合同进行明细核算，置业公司业务对口部门应按项目、按合同建立质保金辅助台账。工程质保金辅助台账应包括以下信息： 1、工程项目 2、施工单位 3、合同总额（结算总额） 4、验收日期 5、质保到期日 6、质保金总额 7、已动用质保金金额 8、质保金余额 9、其他信息 质保金的使用 发生工程质量问题，置业或物业公司应在知悉问题后2小时赶到现场，对工程质量问题进行仔细调查询问、拍照、登记及其他必要的取证工作，同时须对工程质量问题是否为施工单位负责维修范围作出判定，并及时作出维修方案，维修方案须经业主同意并原则做到业主满意。凡属工程质量方面问题，置业或物业公司应积极促成业主与施工单位达成赔偿协议,但不得单方与业主协商赔偿或接受业主单方提出的维修或赔偿方案。 工程质量维修事项得到确认后，应即刻以置业公司名义通过特快专递方式通知施工单位在确定的时间内前来维修。维修通知要附上业主报修记录、维修事项说明、相关照片等相关证据资料。特殊或紧急情况下（如管道破裂或漏水），物业或置业公司可决定先行实施紧急抢修。 施工单位拒接通知或在接到通知后没有组织人员进行维修并且超过规定时限的，置业或物业公司应根据发生工程质量问题的严重程度及给业主造成的实际损失，自行或选定第三方维修单位赴现场确定相应的维修方案，组织实施维修工作。维修事项完成后，应要求维修单位就工程质量问题产生的所有维修费用出具正式税务发票。 第十四条 凡不能通过维修解决的工程质量问题，业主提出赔偿的，置业或物业公司应将工程质量问题取证后（附业主书面赔偿要求）发函通知施工单位，要求施工单位进行解决。施工单位不予回复或不同意给予赔偿的，应告知业主通过人民调解或诉讼方式解决。采用调解方式的应进行法院确认程序。赔偿数额以法院判决或调解确认数额为准。 第十五条 向施工方发送维修结算和质保金扣款通知。维修事项完成后，应以置业公司名义向工程施工单位发送维修结算和质保金扣款通知单。凡通过诉讼解决的，扣款时须向施工单位发送法院判决书或调解书。 第十六条 质保金扣款流程报审及附件要求。凡使用施工单位质保金进行维修的事项，置业或物业公司必须按公司制度规定进行流程审批。报审附件应包括： 1、维修事项及过程简要说明； 2、业主身份证明或购房合同； 3、报修登记或记录； 4、现场质量问题照片或工程质量问题认定结论； 5、给施工单位发送的维修通知书； 6、维修明细、维修后现