城市改革中土地经营体系建设.docVIP

城市改革中土地经营体系建设［提要］　城市经营体制改革作为发展方式的转变，被很多地区相继引入，而土地作为城市经营中重要的资源组成，土地经营体系的构建更显重要。本文着重从重庆市大渡口区的土地制约因素出发，强调土地经营体系构建的重要性。 关键词：土地；经营体制；土地经营 中图分类号：F29　文献标识码：A 收录日期：2012年4月27日 “十一五”时期是大渡口区发展极其重要的五年，以城乡统筹综合配套改革和“五个重庆建设”为契机，抓住国家级中心城市建设和重钢环保搬迁等重大历史性机遇，完善基础设施、重构产业支柱、优化城市环境、提速区域开发，为“经济、城市、社会”转型跨越奠定了坚实的基础。 一、土地经营 城市经营是城市政府在不改变国有资产所有权的前提下，通过对各类有形资产和无形资产的使用权、经营权、冠名权等相关权益市场化运作，或通过出售资产变现、融资等办法，以获取资金，并提高现有资产的经营管理水平或使用效益，实现资产的保值增值。 土地作为城市资源的重要组成部分，同时又是一种稀缺与不可再生资源，它与城市各种资源都存在着相应的联系，因此土地经营是城市经营中的关键。土地经营是政府利用市场法则，通过对土地资本运作，实现土地资源的优化配置和土地资本增值的一种经营方式。经营土地是土地使用制度改革深化的结果，比土地有偿使用制度的内容更加丰富。经营土地不只是“招拍挂”，更不是单纯的供应项目开发用地，而是要通过建立良好的土地市场环境，实现城市土地资源的优化配置，为城市经济长期、稳定、健康地发展提供可持续发展的资源保障，使土地资源实现最大化的资产价值。因此，政府在土地运营的过程中，必须把握好宏观调控、规范机制、完善市场、强化管理、机制创新等关键环节，从而加快土地经营体系建设步伐，使土地发挥最大的综合效应，服务于城市经营的总体目标，提升城市竞争力。 二、土地的制约因素 大渡口区约103平方公里的面积中，截至2010年底城市建设用地为27.53平方公里，存量土地的比例在重庆市的中心城市区中最高。按照《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》，到2020年大渡口区城市建设用地将增加到55平方公里，即城市建设用地将翻一番。总体来看，现有丰厚的土地存量将是重庆市“旧城疏解”和新城区拓展的重要载体，为大渡口区的发展提供了充分的土地资源保障。然而，虽然大渡口区的土地存量较高，但是土地供应依然受限。制约主要表现在：①用地性质的转变，大渡口区因重钢而兴，大部分土地都服务于重钢的建设及生活配套，多为工业用地，而目前所倡导的新兴产业的发展需要较多的住宅用地、商住用地及商业用地，因此必须根据区域的重新规划定位改变用地性质；②可供支配使用的土地指标少，大渡口区目前约有90%的土地为市城投公司、渝富集团和地产集团的储备用地，区里自身可支配使用的土地指标较少。土地一定程度上已成为制约大渡口区新兴产业发展的重要因素，因此引入土地经营的理念，能够有效地解决目前大渡口区在土地供应等方面的问题。 三、构建土地经营体系 目前，重庆市的城市化进程已然加快，各区域之间都在调整战略以谋求区域的可持续发展，大渡口区要想在新一轮的区域竞争中取得不俗成绩，就必须针对上述存在的问题，以创新的思路，改革和完善土地经营体系的各项工作机制与相关政策，使之形成与经济相适应的土地储备规模，有效地促进区域经济的发展。 （一）以城市规划为指导，建立与完善土地经营体系。土地经营不是简单的“以地生财”，而是使土地作为稀缺资源，实现市场化配置；作为资产，成为政府重要财源；作为生产要素，成为政府调控经济的重要手段，加强宏观调控，使土地经营适应和服务于城市规划，保证城市规划顺利实施。 城市规划对土地经营具有导向性作用。城市规划控制土地出让总规模、用地性质、土地开发强度、空间布局、市政配套等重要方面，通过对城市建设行为的控制，保证社会与公众的利益。首先，有助于提高土地的使用效率，在当前众多区域实行产业结构调整，可开发土地总量大为减少的背景下显得尤为重要；其次，有助于土地市场的宏观调控，避免盲目增加土地供给，保障房地产业健康发展。城市规划控制着土地经营的重要环节，土地经营则对土地供给的时序、空间定位进行调控。城市政府对土地需求进行科学预测，制定包括年度、中期和长期土地供应计划的完整体系，能够有效地对城市土地开发进行部署，进而保证城市规划的落实与执行。同时，通过土地经营对城市规划的反馈，在提高城市规划可行性的同时，还能够促进城市规划的发展。 （二）建立与完善土地经营机制。规范的土地经营机制能够对土地市场发挥调控作用。通过土地收购储备、可持续土地供应等多种措施，政府能够有效地进行总量控制、维护土地市场秩序，并防止土地市场价格的大起大落，从而统筹兼顾，实现城市全面发展。 1、完善土