福建将乐县城区土地基准地价.docVIP

福建省将乐县城区土地基准地价 来源:资源网??2007-10-17 ? ? 商 业 住 宅 工 业 地 价 地 价 调整幅度 地 价 调整幅度 地 价 特级地 2468 ±30% / / / / 一级地 1581.3 ±30% 601.1 ±25% / / 二级地 1126.5 ±28% 437.7 ±23% / / 三级地 766.7 ±26% 287.9 ±21% 215.9 ±15% 四级地 554.5 ±24% 198.6 ±19% 166.9 ±13% 五级地 355 ±23% 133.5 ±17% 119.6 ±11% 一、将乐县城区国有土地基准地价使用说明 1、本次基准地价对城区特级地至五级地地段的商业、住宅用地、三至五级地地段的工业用地进行全面修订。 2、本基准地价可作为制定县城区内国有土地使用权出让、转让价格的依据。 3、由于同一级土地内存在着质量差异，所以基准地价修正系数可根据土地的区位、商服、交通等条件综合确定。 4、本基准地价是在用地合理的前提下估算的，若土地用途不符合优地优用原则的应加收地价。县城区内特级、一级土地主要安排商业、综合楼等用地。县城区内一、二级土地原则上不安排工业用地，若在高级别土地上安排工业用地则按该级土地的住宅用地基准地价计算。 5、土地出让年限按国务院55号令规定：商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。 6、土地现状为熟地。 7、本表测算基准地价时的容积率： 商业用地为2.5，住宅用地为2，工业用地为1，容积率每增加1，基准地价按标准增加30%。 8、县城区内国有土地基准地价及土地等级是随社会经济发展而呈动态变化的，所以基准地价和土地等级需定期修订并公布。 将乐县城区国有土地基准地价修订说明 一、修订目的 （一）、根据土地经济理论和数理统计原理，采用定性与定量相结合的方法，对城区土地质量进行综合评定。根据新颁布的《中华人民共和国土地管理法》的规定，对1997??1999年县城区基准地价进行全面修订，确保土地市场中地价水平的合理性，并作为对县城区地价进行宏观调控，指导确定土地出让、转让底价、其它土地交易和清产核资中土地估价的依据。 （二）、随着联结周边县城大型集贸市场。新金溪农贸市场和水南桥头航华大厦的建设，县城区商服繁华、人口稠密地区逐渐往东、往南推移，形成新的商服中心，另外，县城区旧城改造、道路拓宽、多处住宅小区的建设、工业布局调整等，本次地价修订对特级、一级土地内涵宗地单位作了调整。 二、土地价格体系 土地价格体系为基准地价和标定地价（宗地地价）两个层次 （一）、基准地价是以城镇为单位，按不同的土地级别，分别评估和测算商业、住宅、工业等各类用地在一定时间里土地使用权的平均价格。基准地价的作用是： 1、宏观控制地价，防止地价畸高畸低的现象发生； 2、为确定土地增值和征收土地使用税费提供依据； 3、作为进一步评估标定地价的依据。 （二）、标定地价是县政府在基准地价的基础上，根据地块位置、大小、形状、土地使用年限、用途、容积率、市场行情等条件评估出某特定时间里具体地块的价格。标定地价的作用是： 1、作为确定土地使用权出让、转让、出租、抵押等的价格依据； 2、作为政府是否行使土地优先购买权的衡量标准； 3、作为衡量土地使用权转让价格是否正常的标准； 4、作为划拨土地使用权转让时核定补交地价的标准； 5、作为土地使用权因土地灭失而终止，重新使用土地收取有关税费的依据。 三、县城区土地基准地价测算方法 在修订基准地价时，按“以城镇土地定级为基础，以土地级差收益测算为核心，以土地市场交易价格为参照”的原则进行。 县城区国有土地基准地价修订是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》，采用以实际数据测算为主，以比较、修正的结果为辅的多因素分析方法综合确定。 1、商业用地基准地价测算： 商业用地基准地价测算采用收益还原法。收集城区内一级地段商业用地门点地租测算地价。公式为： ??????? 单位面积年地租???????????? 1 地价=───────────×[1-───────────] ???????? 还原利率??????????? （1+还原利率)n ? 同时，根据市场上成交价，隐形市场调查成果进行修正，按等级分别进行统计，求取平均值和离散程度，依此算出特级至五级土地商业用地基准地价。 ? 2、住宅用地基准地价测算： ? 住宅用地基准地价测算采用剥离法。公式为： ? 地价=房产交易价-（房屋现值+税金+管理费） ? 在各级土地中收集住宅交易资料，将收集的资料按上式分离出地价，经剔除异常值后得各级住宅用地的基准地价 ? 3、工业用地基准地价测算采用成本法。公式为： ? 地价=土地取得费+土地开发费