巴州老城区.ppt

百货购物板块：百货大楼（家乐福、摩尔百货、太平洋）、零售店 （服装、箱包、鞋、钟表等） 超市日用板块：好又多超市或同等规模超市、便利店、社区配套店 星级酒店板块：城市标志性四星级酒店 家电卖场板块：苏宁电器 影视中心板块：电影院（太平洋、万达、星美） 专业家居板块：博美装饰城、富森美家居 美食餐饮板块：大中型品牌餐饮，肯德基等品牌快餐，中小快餐 休闲娱乐板块：茶楼、咖啡、酒吧、健身、美容、书屋、KTV…… 金融中心板块：各类银行网点、支行、其它金融机构 项目商业业态研判结论 十大商业功能板块 主力商业 次主力商业 重要补充商业 消费时段 业态板块 消费时段 0：00 6：00 9：00 12：00 15：00 18：00 21：00 24：00 百货购物 超市日用 星级酒店 家电卖场 影视中心 家居卖场 美食餐饮 休闲娱乐 金融中心 图示：消费时段 专业卖场 休闲娱乐 餐饮 百货购物 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人群 商务消费人群 住家消费人群 资源平台 消费人群 住宅公寓 酒店 高消费人群 资源平台 住家消费人群 项目商业业态各功能板块进行科学组合，相互提升，将本项目商业打造成为城市核心商业中心。 客户群 产品 价格 市场形象 项目客群分析 巴州城区 周边乡镇 30% 50% 巴中其他区县 15% 其他省、市 5% 品质刚需客+改需中的刚需客户 1、周边乡镇：巴中市每年外出务工人员数量庞大，当他们完成资金积累，一般会选择在本地中心城市进行购房，一来提高住房品质，二来城市完善的医疗、教育配套方便父母养老以及孩子求学。 2、巴州城区：老城区客群一是老城区的原居民，因为婚房或者家庭人口增加导致的需求；二是老城区的商户为了方便经营商铺，会选择就近购买住房。 3、巴中其他区县：在其他区县居住，对老巴中城有乡土情节的；看中老城区生活便利和改造潜力的人群。 4、其他省、市：其他省、市的居民因为工作、结婚等原因而选择巴中定居的，会选择在此购房。 项目经济技术指标：容积率4.8，住宅建筑密度≤30%； 地块情况：坡度高差大。 电梯物业 在售楼盘供应户型以套三为主，约为7778套，总占比60%；套二为辅，约为5208套（其中套二变套三有1804套），总占比40%； 套三户型主要供应面积区间为105—125㎡，套二户型主要供应面积区间为75—86㎡； 2011年成交户型中95%为100—140 ㎡ ，其中90—110 ㎡ 户型占总成交户型的78.6%，为主力需求； 客户需求调查中67%选择套三，主要需求面积96—110 ㎡；28%选择套二，主要需求面积76—85%。 套三为主，套二为辅 老城片区住宅处于各板块高位； 部分客户购买力有限，客户偏好性价比高的物业； 带灰空间和赠送空间的户型受到亲睐。 满足套型需求，控制户型总价，尽量多的赠送面积 项目住宅产品定位 土地 供应 需求 投资情况 房地产投资情况 开发和投资均保持高增长 近5年来，巴中市的固定资产投资和房地产开发投资呈现稳步增长态势。2011年巴中市房地产开发投资38亿元，比2010年增长39.4%。其中：商品住宅投资29.8亿元，增长24.8%；办公楼投资0.6亿元，增长1.4倍；商业营业用房投资4.1亿元，增长80.8%。 2012年1-4月，巴中市完成房地产开发投资13.19亿元，同比增长81.9%，比全省平均增速高出62.1个百分点，增速居全省第三位。其中，商品房住宅投资9.94亿元，增长72.3%；商业营业用房投资2.03亿元，增长2.1倍；办公楼投资0.21亿元，增长2.1%。 土地市场 通过2010—2012年土地成交结果计算，可开发房地产建筑面积4732581.29㎡。随着这些土地的开发，近两年将带来大量的新增供应量，未来房地产市场竞争加剧。 作为反映城市房地产发展水平重要指标的土地市场，巴中土地呈现几大特征： 土地价格日趋高涨，其中江北区一块土地达到800万/亩的最高价。 容积率指标高。基本在4.5以上，后续城市建设基本以高层建筑为主。 城市扩展迹象明显，老城区土地成交极少，多数在城市外沿，近期更是出现待建区成交大面积土地。 市场供应——巴州城区房地产板块情况 ① ② ③ ④ ⑤ ①老城区板块土地资源稀少，主要以旧城改造为主，在售项目少，而且体量小，但是价格区间在巴中楼市之首，主要价格区间为4400—4800元； ②江北新区板块为近年开发完成区域，在售楼盘主要分布在二环外附近区域，价格次之，主要价格区间为3700—4400元； ③回风区目前开发楼盘数最多，分布在巴州大道两边，主要价格区间为3500—4300元； ④南坝区楼盘较少，且都是尾盘，价格3500—4200元； ⑤中坝区目前还未开发，该片区未