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房地产项目设计成果对建造成本影响及控制探究摘要：本文将通过设计成果对成本的主要影响因素的比较分析，研究探讨设计阶段建造成本控制的主要方向与措施。 关键词：房地产项目；设计成果；建造成本；影响；控制 Abstract：This article will through the design of the main influence factors of the cost of a comparative analysis, study design stage construction cost control is the main direction and measures. Key words：Real estate project；Design results；Construction cost；Influence；Control 中图分类号：F235.91 文献标识码： A 文章编号： 房地产项目的建造成本包括前期费用、主体工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其它开发费用，是开发成本中除了土地成本以外最大的成本项。在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，加强对建造成本的控制已成为大多数开发商生存与发展的必然选择，也是企业核心竞争力的重要体现。当今的建筑市场经过充分的市场竞争，工程的承包单价行情已较透明、合理，但不同工程的单位造价水平却往往存在较大的差异，究其原因主要在于施工图所包含的工程内容及其含量水平的差异。 一、设计规范要求差异对工程成本的影响 现行的建筑、结构、消防、人防等专业设计规范和技术管理规定对不同类型和层数的住宅建筑的设计要求存在较大的差异，直接影响施工图设计成果，进而影响工程成本，主要体现在以下方面： 1、消防及住宅设计规范要求的主要差异 通过对《住宅设计规范》以及《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等规范对住宅设计相关条款规定的比较分析，得出建筑及消防设计对成本影响比较敏感的规范规定如下表1： 可见，随着建筑总层数的增加，其疏散楼梯与电梯、消防车道，以及消防的供电、供水灭火系统、消防报警系统等配置要求相应提高，必然导致工程造价的提高。尤其是十层及十九层分别比与其少一层建筑的消防等级提高一级，在消防设计规定方面存在明显的本质差异，是成本突变的重要分界线。 2、人防地下室配置要求的差异 根据《中华人民共和国防空法》的规定，全国各城市均要求城市新建十层以上（含十层）的民用建筑，应按其地上底层建筑面积修建人防地下室，而九层以下或基础埋置深度不足三米的民用建筑，则按地上总建筑面积的4%修建人防地下室。《人民防空地下室设计规范》对各专业的设计要求均明显高于普通地下室，尤其是对地下室围护结构刚度、埋置深度及人防口部等均有严格的设防要求，导致其造价比全埋普通地下室提高约20％～30％。 3、结构设计规范要求的主要差异 通过对《混凝土结构设计规范》、《建筑结构荷载规范》、《高层建筑混凝土结构技术规程》、《建筑抗震设防分类标准》、《建筑抗震设计规范》等规范的研究分析，结构设计对造价影响比较敏感的主要有以下几点： （1）、不同结构型式的合理适用范围 各种建筑结构型式具有不同的适用高度，砌体结构仅适用于多层建筑，在不同抗震设防区的高度设计限值不同，如6度抗震设防区最高为8层（24m）；高层建筑在不同的结构型式下有相应的建筑高度及高宽比的控制要求（见表2）。根据工程实践，工程造价由小到大一般依次为：砌体结构、矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、框架核心筒、剪力墙、框架核心筒伸臂结构，相邻结构型式的造价有时会颠倒，应依具体设计而定。 (2)超限及复杂高层建筑结构对造价的影响 对超限及复杂的建筑结构设计，规范要求采取如下对应的加强措施，将相应提高钢筋、砼的用量或强度等级，导致工程造价的增加： 当建筑长度超过规范规定时，应采用构造加强措施以解决温度应力；超限结构需提高设防等级、加强构造措施；不规则的建筑结构（包括平面及竖向中的单向或多向不规则的建筑结构，凹凸不规则或楼板局部不连续、质量和刚度分布明显不对称的结构）、大跨度和长悬臂结构等，应按要求进行水平地震作用计算和内力调整，并应对薄弱部位采取有效的抗震构造措施；由于使用功能或造型需要采取不同楼盖形式，受其结构自重、跨度及构造要求影响，会导致钢筋、砼含量变化影响造价。 带转换层高层建筑结构：在混凝土强度、框支梁柱构造及抗震等级、转换层楼板、落地墙构造、转换层上下刚度比、转换构件地震力放大等方面均须采取加强措施，例如，薄弱层的地震剪力应乘以1.15的增大系数，特一、一、二级转换构件水平地震作用计算内力应分别乘以1.8、1