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浅谈城市房价及地价关系［提要］当前，随着我国城市化的进程，住房的需求剧增，刺激了房地产经济的高速发展，高房价问题已经成为社会最为关注的问题。虚高的房价掏空了普通劳动者几十年的积蓄，房价居高不下的原因成为人们关注的焦点。在房价的成本中，地价占了较大比重。本文试从房地产市场和土地市场层面思考房价与地价的联系，并结合当前社会问题给出一些降低房价的对策。 关键词：房价；地价；关系 中图分类号：F293.3文献标识码：A 收录日期：2012年4月1日 近年来，我国许多城市出现了房价快速上涨的现象。不断上涨的房价，一方面使这些城市的房价收入比过高，居民收支能力下降；另一方面可能引发房地产泡沫，危害经济发展。因此，弄清房价形成机制以及如何降低房价，已成为关注焦点。而对于房价形成机制，大多专家认为，高房价是由高地价造成的，因此降低房价就必须降低地价。但上世纪末，政府试图通过减免土地出让金和税费来降低房价，并没有取得显著的效果。由此可以看出，单纯依靠降低地价并不能降低房价。房价与地价之间究竟有着怎样的关系？ 一、房价如何影响地价 （一）地价和房价形成机制各异。土地和房屋是两种不同的产品，有着不同的市场特征。我国的土地实行国有制，土地所有权为国家所有，政府出让土地使用权，但是这种使用权的供给受国家政策影响很大，几乎无弹性。土地需求主要来自开发商；而房屋供给受市场因素影响，供给弹性很大，住房需求主要是房屋购买者。两者的市场条件不同，价格形成的环境也不同，土地价格主要取决于土地出让市场的供求，而房屋价格主要由房屋销售市场的供求决定。 （二）房价对房产数量的供求影响。房价由市场的供求决定，同时也会反作用于这种供求关系。若房价升高，房地产商就会扩大投资，加大房产开发，从而增加供给；从需求来看，房价持续上涨，一部分消费者会以观望的态度等待房价下跌，从而降低了当前房地产市场的消费需求，而另一部分消费者因担心房价继续上涨，面对走高的房价，会抢先购买，导致需求增加。因此，面对走高的房价，房产市场的需求在一定程度上取决于市场上两类消费群体的力量比较。 （三）房产量和土地量的关系。不同于一般商品，土地的供给价格和供给数量不是由市场决定，而是受政府的垄断调控。因此，土地的供给曲线是一条与横轴垂直的直线，房产数量上升，就会形成对土地需求量的增加，从而影响到地价。但从土地需求的角度来说，开发商资金的充裕带来了地价竞争的激烈，成本上升。 从以上分析可以看出，房价影响房产量，房产量则建立在土地供应量的基础上，所以房产量与土地量有直接关系。土地量通过招拍挂的方式进一步影响到地价。所以，房价通过对房产量和土地量两个变量的作用，间接对地价产生一定的影响，即：房价→房产量→土地量→地价。 二、地价如何影响房价 当前地价上涨，会形成未来房价上涨的预期，作为开发商，此时会选择减少当前的住房供给，作为个人住房需求者或投机者，会选择在当前购进住房，住房市场上供给的减少与需求的增加，必然会引起当前房价的上涨。由于信息是不完全的，这种不确定性导致预期有较大的差异，相应地，其影响效果也会有较大的变动幅度。在地价上涨时，短期内出于价格进一步上涨的预期，开发商会选择持有土地，从而产生与土地政策作用方向相同的效果，进而扩大了地价变化对房价的影响，而在长期，因为政策的限制，开发商不得不出售土地或进行开发，在一定程度上缓解或抵消了地价变化对房价的影响。 三、房价、地价的关系 土地市场和房屋市场的运行并非单一的过程，而是在不断循环地变化，地价与房价具有相互循环关联性。从理论上看，第一轮房价的上涨，会带来土地需求的增加，从而带来土地价格的上涨。但是，由于房屋开发的周期性，第一轮地价的上涨会促使房屋开发的平均成本上升，但是这种成本价的上升可能会抑制房屋需求的增加，并不一定带来第二轮的市场价格上升，从而影响土地需求和地价的第二轮变化。因此，地价与房价变化的循环关联性表现为：地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨。在这一过程的前一阶段，是地价上涨引起了房价上涨，而在后一阶段，是房价上涨引起了地价上涨。 四、影响房价、地价的其他因素 房价和地价的相互影响关系并非是单纯的线性关系，还存在以下几种影响因素： 第一，从2003年底开始，以温州购房团为代表的全国投资购房团到各地批量购房，引发了2003年底、2004年初开始的全国第二轮房价大幅上涨期。在这一时期，全国金融单位改制引起了银行之间的竞争，银行竞相贷款于房地产开发与消费。同期国际大量热钱进入我国，相当一部分进入房地产市场，导致固定资产结构失衡，投资领域狭窄；加上电梯房和节能环保材料的推广，增加了房地产开发成本，使沿海及内陆的大批城市都在这一