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物业小区停车位归属权完善中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1033-2738（2012）05-0347-02 摘要：社会经济的日益发展，汽车随之走入了千家万户，而物业小区停车位、车库的配置并没有满足基本的需求，《物权法》及其相关规定实质上确立了开发商完全拥有小区车位归属权的地位，这更加重了我国大中城市小区“停车难”的问题，本文通过分析《物权法》及其相关规定，指出了其中的不足之处，并借鉴国外立法，提出了几点建议。 关键词：物业小区；停车位；归属权 随着我国经济的不断发展，城市中有车一族逐渐壮大，同时对车位的需求也急速上升。然而由于我国过去社会经济的落后和对停车问题缺乏重视，小区停车位争夺问题日益突出，停车问题已然成为一个不可忽视的社会问题。物权法的实施并没有合理的解决这一问题，被称为上海“物权法第一案”的南汇区康达小区的业主龚先生与小区开发商就其停车位权属的争议纠纷，反映出关于停车位权属问题是否应当完全遵循市场交易惯例的问题。在愈演愈烈的停车位纠纷中，我们不得不重新审视《物权法》及相关规定。 一、目前我国关于物业小区停车位的法律规定 在物权法2005年7月11日公布征求意见的物权法草案对车库的归属作出了规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”此规定采取的是推定共有、约定优先的模式[1]。在第四次审议稿开始加入“车位”，规定的范围包括“车位、车库”。但是最后通过的《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，最终通过的《物权法》有关车位、车库的归属上取消了推定共有的规定，车位、车库在的所有权出售前属于开发商，出售后属于个人所有或者仍由开发商所有，此规定显然更有利于开发商。认真分析本条，笔者认为该条虽然对小区住宅车位、车库问题的解决提供了法律依据，但是也存在着不可忽视的缺陷： 第一、本条第一款体现了为小区业主服务的思想。车位、车库满足业主的需要是应该的，但是如何理解这里的“业主”？是小区全体业主，还是仅仅只拥有车的业主？另外如何理解“满足需要”？是仅仅满足每户一辆车的需要，还是不限于数量的限制？这些应当有一个明确的规则和具体操作的准则，而本款规定过于原则化，在实践中往往难以操作，致使其目的落空。 第二、本条第二款规定体现了房地产开发商与业主之间通过约定来界定车库权利归属的思想。该款所体现的立法思想显然遵循了“私法自治”原则，避免公权力过多的干预私法领域，从法律上赋予开发商或业主通过约定确定车库所有权的权利，但是却忽略了目前我国当事双方的地位悬殊的现状，忽略了房地产开发商与业主之间的博弈力量严重不平衡的客观事实[2]。目前，在具体的交易实践中，房地产开发商往往比较专业、处于强势地位的，而大多数业主则很少具备相关的专业知识，处于弱势一方，在不具备平等地位的房地产开发商和业主之间实在难以实现真正的平等协商。因此笔者认为，从公平原则和救济弱势群体的角度出发，该款约定的方式是不可取的。另外，即使小区业主有能力与开发商平等协商，这种全体业主分别与开发商谈判确定车库车位归属的做法，不仅会导致缔约成本增高，而且出现业主和开发商之间的约定不一致。此外，当出现约定不明或者无约定的情况时，如何对小区车位、车库的归属进行界定?《物权法》第74条并未作出规定。这就为司法实践留下“隐患”，又回到了关于小区车库归属的选择问题上[3]。 第三、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。此款中的“其他场地”含义也较模糊，“其他场地”指的是哪些场地?特别是建筑物架空层即首层架空的房屋，其权属是属于建筑物的附属物而为全体业主共有，还是建筑物的专有部分而为开发商所有，是业主和开发商产生矛盾的焦点问题之一。 另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并没有对物业小区停车位、车库的所有权做出明确的规定，仅在第2条明确了司法实践中，哪些车位、车库能够成为独立物，能够成为专有部分，第3条明确了判断建筑区划中哪些部分是共有部分的标准。 因此，《物权法》及其相关司法解释表面上似乎只是规定了当事人可以约定物业小区停车位的归属，但是前提却是确认了停车位并不是物业小区不可缺少的公共设施，承认了所有停车位可以永远地完全归物业小区的开发商所有[4]。在此基础，对于开发商在新建小区时不配建停车位，或者在出售小区房屋的同时不出售附属设施停车位的行为就不可以认定其违法。笔者认为，不肯定停车位属于物业小区