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综合超市指引——市场调研·选址 新店开发操作程序 ——前期选点市场调研及可行性论证 （2）人口状况 ①人口数量及分布 A、商圈内人口总数，包括常住人口和暂住人口； B、商圈内人口分布密度、主要居民区分布状况及其规模、档次、 入住率； C、边际商圈人口数量及分布状况； D、商圈内及边际商圈在建商品房开发状况、城市住宅商品房规 划、潜在人口增长趋势。 ②人口特征 A、人口年龄结构、家庭规模及本地人与外来人之间的比例； B、在职人口比例、职业特征、收入水平； C、人均收入水平、不同收入水平家庭比例、人均消费水平； D、商圈内主要居民的消费习惯。 综合超市指引——市场调研·选址 新店开发操作程序 ——前期选点市场调研及可行性论证 （3）商业环境状况 ①主要商业街区和网点 A、商圈内主要商业街区的分布状况； B、商圈内主要商业网点数量、业态形式； C、商圈内大型商业网点、同类型商业网点及主要菜市场的数量、分 布状况。 ②大型零售商业企业 A、商圈内大型零售商业企业及潜在或规划中的零售商业企业数量、 位置； B、各大型零售商业企业的业态形式、经营规模、店堂装修、商品结 构、目标顾客、商品陈列、商品价位、年销售额、客流情况、顾 客购物情况及平均每笔交易额等。 综合超市指引——市场调研·选址 新店开发操作程序 ——前期选点市场调研及可行性论证 ③商圈内现有空地、待拆迁地块及拟建商业物业 A、现有空地或待拆迁地块位置、占地面积、拟作用途； B、拟建商业物业位置、面积、层数、层高、结构纵深及各楼层平 面图、外立面图、剖面图、物业内部配套设备设施状况、规划 停车位数量和理货区面积、位置等； C、拟建物业开发商、联系方式、意向租金水平或售价、意向租期 及其它合作条件； D、拟建物业开工时间、建设周期及预计交付使用时间。 ④拟选物业周边状况 A、物业周边道路交通状况； B、物业周边公交状况； C、物业周边公交车站数量、位置、与物业的距离； D、物业周边主要路口客流状况。 综合超市指引——市场调研·选址 新店开发操作程序 ——前期选点市场调研及可行性论证 3、可行性分析论证 （1）商圈评价 ①商圈总体概况分析 ②总体商业环境分析 ③商圈交通状况分析 ④商圈人口状况分析 ⑤商圈辐射能力分析 ⑥商圈市场消费潜力分析 ⑦商圈内主要竞争对手分析 ⑧拟选物业及周边状况分析 （2）开店可行性论证 ①开店适宜规模及业态分析 ②预计销售状况分析 ③预计投资回报分析 （3）提交可行性分析报告 综合超市指引——市场调研·选址 新店开发操作程序 ——物业租赁谈判及草拟物业租赁合同 1、物业租赁谈判及草拟合同基本内容 （1）物业租赁面积：营业区建筑面积、理货区建筑面积、办公区建筑 面积。 （2）物业租赁期限：物业租赁的最长期限及租赁许可证的有效期限； （3）租金及付款方式 ①首年单位建筑面积月租金(营业区、理货区、办公区)； ②免租期、租金优惠期； ③租赁定金或租赁保证金； ④租金、定金或保证金的交付方式。 （4）水电费、煤气费的计费方法及其交付方式 综合超市指引——市场调研·选址 （5）其它相关税费的计费方法及其交付方式 ①物业管理费、设施使用费及其它公共分摊费； ②出租房屋房产税、土地使用费、房屋租赁管理费； ③水电、煤气、有线电视、电话、DDN通讯线路开通费； ④其它相关费用。 （6）出租房屋配套设备设施 ①中央空调系统、电力供应系统、给排水系统、消防系统、自动扶梯、 载货电梯、管道煤气、通讯系统等； ②理货区、办公区、停车位、垃圾站、广告位、压缩机和冷凝器位置等。 （7）房屋建筑结构加改建工程 新店开发操作程序 ——物业租赁谈判及草拟物业租赁合同 综合超市指引——市场调研·选址 新店开发操作程序 ——物业租赁谈判及草拟物业租赁合同 （8）出租房屋交楼装修状态：内墙、外墙、顶棚、地面、人行楼梯间、卫生间等。 （9）出租房屋使用功能：若房屋的原使用功能不属于商业用途或