中国房地产市场调查doc.docxVIP

(附件一)第一部分目前国内、成都及四川周边二三线城市房地产情况2011年中国目前房地产现状及问题分析；中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。“十一五”还解决了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困难问题。中国房地产业取得的成绩是显著的。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题：1、一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；2、房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；3、中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。??? 2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。??? 2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。因此，为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展， 经国务院同意，国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。???2011年及“十二?五”时期，仍是中央政府继续加强与改善对房地产市场调控的时期，同时也是我国房地产业发展的重要机遇期和关键转型期。具体的谈七点看法，仅供各位参考。一、深刻认识中央政府调控房市的本意是为了促进房地产市场的平稳健康发展，坚定中国房地产业在“十二?五”乃至较长一段时间里仍有较大发展空间。政府的调控不是为了打压房市，而是为了促进房地产市场的平稳健康发展。就以去年四月的国十条而言，文件的开头一句话和最后一句话， 都是促进房地产市场平稳健康发展。至于对投机炒房等行为的“打压”，那也是为了遏制房价的过快上涨，促进房市的健康发展。何况，增加住宅用地和住房的有效供应，是近几年调控房市的重要措施，所以，我始终认为，防止房地产市场的大起大落、促进房市的平稳健康发展是中央政府的一贯思想，也可以说是第一位的指导思想。第二，发展住房与房地产业的主要任务是为了改善广大居民的居住条件，实现“住有所居”的目标。为此，要正确运用政府调控和市场机制两种手段，不断完善住房保障体系和商品房供应体系，加大保障性安居工程和普通商品房的供应，抵制投资投机性需要。第三鉴于我国人多地少的国情，一定要提倡理性消费、梯度消费，大力发展省地节能环保型建筑，走可持续发展道路；同时要通过购买、租赁两种渠道来解决住房问题。对自住性、改善性、享受性及投资、投机性的，采取差别化的信贷、税收政策。第四，考虑房地产是不动产和我国地区之间经济、社会发展的不平衡，要坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜、分别决策；又鉴于房地产与国计民生关系密切，所以又必须要强调地方政府在稳定房地产市场和住房保障方面的责任。至于对2010年及“十二?五”时期房地产市场的展望：今后一个时期，仍是我们可以继续抓住和用好的重要战略机遇期；制定“十二?五”规划，要以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线；城镇化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。所以我坚信，在“十二?五”乃至今后一段时期，我国的房地产业仍有较大的发展空间，并将伴随着城镇化的积极稳妥发展而平稳发展。对此，我们应充满信心。房地产企业重要的是要做好产品定位、市场定位与区域定位。二、既