浅析房屋拆迁评估工作中的问题及对策..doc

浅析房屋拆迁评估工作中的问题及对策 房屋拆迁工作是城市建设中的一个重要方面和重要环节。房屋拆迁工作的平稳进行，对推动地区的经济社会发展和城市建设，改善城乡环境和广大被拆迁人居住条件，保障各项重点建设工程的顺利实施等各方面均做出了积极贡献。 在房屋拆迁工作中，房屋拆迁评估工作又是此项工作中不可或缺的一个重要环节。房屋拆迁评估包括对被拆迁房屋的分类评估和分户评估。分类评估是指估价机构对拆迁范围内的被拆迁房屋，按照区位、结构、用途等分类进行的房地产市场平均价格的评估。分户评估是指估价机构对被拆迁房屋，按户根据房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合该房屋的楼层、朝向、成新等因素进行的房地产市场价格的评估。按照相关规定，“拆迁分类评估价格可用以指导拆迁人与被拆迁人协商确定被拆迁房屋补偿金额……”;“房屋拆迁管理部门在行政裁决时，对逾期不申请复估和评估技术鉴定的，应当根据分户评估报告确定对被拆迁房屋补偿金额……” （《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》湘建房（2004）264号第七条、第二十八条）。由此可见，房屋拆迁的结果与拆迁当事人（拆迁人与被拆迁人）的切身利益密切相关。通过评估确定补偿价格，科学合理，便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于简化拆迁补偿安置程序。通过评估确定被拆迁房屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁补偿谈判无法达成一致，进而整个拆迁工作。房屋拆迁因土地性质的不同分为国有土地上的房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。…… 对已建项目性质、用途、权属、面积、结构、成新（建筑年代）、层高等因素的认定及对策 在城市房屋拆迁中，相关文件有明确规定：《湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法》（湖南省人民政府令第157号）第七条：“被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途以房屋权属证书为准;权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准;已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。”《湖南省建设厅湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》（湘建房（2004）264号）第十四条进一步明确了：“被拆迁房屋的性质、用途、面积，以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准;已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。当事人对被拆迁房屋性质、用途存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认; 当事人对被拆迁房屋面积、权属存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认……” 以上条例，均存在一定行政管理思维。在城市拆迁中，“住改非”的情况是较多存在的，如何确定此类房屋用途、性质也是拆迁当事人双方关注的焦点。笔者认为在进行房屋估价时应综合考虑被拆迁房屋的实际用途而不应仅看其房产证或其他档案记录文件。因为产权证中标明的用途不能对抗实际用途。房屋所有人对房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分，所有人当然可以改变对该房屋用途。这是私有财产权利的尊重，是尊重房屋自然属性。是估价时必须掌握的重要资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权等权益的有效法律凭证。它包括房地产产权证及土地出让（转让）合同，建筑用地规划许可证，建筑工程施工许可证，房地产预售许可证，建筑工程竣工验收证明等等。理清房地产产权状况，既是估价工作中的难点，又是正确估价的基础，也是估价师首先要解决的问题。用途问题，评估时会碰到有些被拆迁人利用道或院子搭建一些简易棚，面积从几个平方米至百平方米不等，内置一些，被拆迁人往往要求按非住宅评估，这会使评估结果发生偏差对问题，在现场记录在案，向有关部门反映并协助有关部门制定行政规章，以求在本地区的拆迁评估有据可依结构问题，是主体结构为砖混而非承重部位为木结构；下部为混合结构上部为木结构，评估时简单地用砖混或砖木结构来评都会使结果发生偏差在评估时碰到主体结构而非承重部位为木结构或简易结构时，可采取房屋重置价分项进行评估。在估价中一般看主体结构所占比例。对横竖各半的两种结构可采取分开估价，再合二为一作为该房屋评估价建成年份问题，由于缺少房产证也无建房资料，在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，由于被拆迁人对房屋内外墙进行贴饰和粉刷，评估人员在时除询问相关人员外还需以排除内外装饰给房屋评估成新带来的偏差，另外在正式出报告前打印一份被拆迁人名单，上列被拆迁人房屋结构、重置价内容，召集村长、书记及群众代表进行预审，排除评估中偏高偏低现象，以求对房屋有一个正确的估价其他问题，在评估时还会碰到诸如层高不同，有无圈梁、底层有无架空等等，如果不把作做细，评估结果都会发生偏差。? 从理论上讲层高不一样造价就不一样，按文件，层高每增加就该结构价增加。大梁、圈梁及底层