物业管理员实务案例分析.docVIP

案例1 答案要点： 　　（1）虽然企业认识到培训是先导的重要性的认识。但正如案例中所显示的企业在培训方面还存在许多问题，如培训内容和方法的单调单一、培训过程控制和培训效果评估不够等。为了保证培训的有效性，应当从以下几方面进行考虑。 　　（2）针对案例中的问题，应采取的措施有：首先要对培训工作进行管理；其次要确保培训内容多样性。培训内容应包括政治思想教育、业务知识和管理等方面的内容；第三要采用多种培训方法，包括系统的理论培训、职务轮换、参观考察等。 （3）总之，在培训过程中，一般要着重解决以下问题：培训工作要与企业目标相结合；上级管理者要支持和参与培训工作；选择和培训好教员；培训内容要有针对性；培训方法要与培训对象和培训内容相结合；理论和实践要结合。 参考答案： 在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容： A、根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理的模式。 B、根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容。 C、根据目标客户情况确定物业管理的总体服务质量标准。 D、根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。 案例3 参考答案： 1、物业服务企业的回答不对。?处理该问题的正确做法是： A、向客户解释清楚遗留问题的形式和责任承担者等； B、向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等； C、处理开发商遗留问题的几种方式： ①代表业主督促开发商尽快解决其遗留的工程质量问题； ②协助业主同开发商商洽解决其遗留的工程质量问题； ③协同开发商尽快解决其遗留的工程质量问题。如物业服务企业接受开发商的委托，解决其遗留的工程质量问题。 2、对业主拒交物业服务费问题的解决办法是： A、确定其为 按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。 B、派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝交费的原因，通过解释取得业主对物业服务收费的理解和配合。 C、按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催缴。 D、在正式向法院提起诉讼之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。 E、欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行。 F、支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。 案例4? 参考答案： （1）物业服务企业常见的模式主要有： A、房地产建设单位附属的子公司或部门 B、独立的物业服务企业和物业管理集团公司 该企业重组后的模式是独立的物业服务企业。 （2）特点有： A、物业服务企业是企业法人; B、 物业服务企业属于服务企业； C、具有一定公共管理性质的职能。 （3）该企业可以登记物业管理企业资质为：三级 （4）该企业向当地房地产行政主管部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是：2012年11月29日 案例5? 参考答案： （1）物业管理企业在正式接管物业之前可以对建筑物的设计、环境规划设计是否符合国家有关规定，以及物业建成后是否能够满足业主和使用后人的环境要求参与决策，从而起到一定的积极作用。 （2）环境管理早期介入，主要是应完成下列几项任务： 1）参与物业项目的主体建筑的规划设计，从环境保护和管理的角度，对建筑用地、居住面积密度、建筑间距、建筑材料等提出意见和建议。 2）协助搞好防止环境污染的配合设备、设施的建设，绿地的建设，垃圾处理站的建设，停车场、库的建设等，以满足环境的要求。 3）考察了解物业的周边环境，主要是看有无“三废”的排放和污染源，一旦发现问题要向有关部门反映，同时要采取相应的措施。 案例6? 参考答案：（1）和谐物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。 ①屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的，为了查明责任，必须进行技术鉴定。 ②如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，所以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不需为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。 ③如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的，物业管理公司应承担责任，负责修复并赔偿损失。 （2）房屋的维修养护技术管理工作包括： A、配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗。 B、定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。 C、建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。 D、制定技术管理制度，确定责任人。 E、监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。 F、监督施工过程中安全生产制度的执行情况。 案例7 参考答案：（1）可能原因：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因。 （2）应采取的措施：加强环境治理，及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，对于大面积的