专题五房地产调控：十年九调-教学资源.DOC

第五章 房地产调控：十年九调，屡调屡涨 【】【】【】 房地产市场宏观调控是以房地产市场经济活动为对象，集中体现为房屋供给、需求和价格三个方面。调控主体运用各种调控手段通过调控客体的行为对调控对象，即房地产市场的供求和价格产生作用。 3、调控目标、手段与效果 房地产市场调控的核心目标是保持市场的效率与稳定，这一目标是始终不变的，任何房地产市场调控行为都是围绕这一目标进行的。调控主体根据调控的核心目标和当期房地产市场的状况设定调控的操作目标，进而选择合适的调控手段对房地产市场实施调控。最后，形成调控效果，即房地产市场的供求及价格的变化情况。理想的调控效果会让房地产市场状况向调控目标方向靠近；但房地产市场的复杂性、宏观经济等环境的不确定性以及对调控工具的不当运用会使房地产市场调控的效果与目标相背离。 4、调控反馈机制 当调控结果产生时，调控决策主体便会将它与最初设定的调控目标进行比较，如果调控效果与调控目标相符，则这一次的宏观调控结束；如果调控结果与调控目标不相符，则需要根据变化了的市场重新设定目标，选择调控手段进行新一轮的调控，直到达到调控效果与调控目标基本一致的理想结果。 房地产市场宏观调控是一个有机整体，该整体中各要素的相互作用形成了房地产市场宏观调控机制。它是涉及政府、机构（特别是金融机构）和个人的一个复杂、动态的系统，但其运行机制是很清晰的。 建立房地产市场健康发展的长效机制。从法律、政策、执行和监管等全方位全过程着手，采取系统、配套与综合性措施，在根本上建立制度和健全机制，以保障房地产市场长期稳定健康发展。 第一、全面推进城乡建设用地市场一体化。全面落实宪法赋予农民对集体土地拥有占有、使用、收益与处置等完整权利；着手建立城乡统一的建设用地市场，保障农民公平分享土地增值收益；重新评估全国耕地红线界限水平，在确保我国粮食安全前提下，适当扩大城镇建设用地范围与规模；实行城镇建设用地增加规模与吸纳农村转移人口落户数量挂钩政策。 第二、全面推行城乡建设用地同权同价制度。制定农村集体经营性建设用地与国有土地同权、同价、同等入市专门法规政策；改革与完善现行国家土地征用制度，严格界定“公益公共性用地”范围，公开征地条件、程序、标准，提高公益公共性用地征收补偿标准；推进城乡建设规划和土地用途管制的规范化、公开化、公平化，避免政府对农村建设用地正常入市的不当干预。 第三、全面调整工业与开发区用地结构、增加城镇住宅土地供给。采取多种方式调整工业和开发区用地结构，降低工业和开发区用地在城市建设用地中的比重；逐步提高工业项目容积率、土地产出率门槛，推行长期租赁、先租后让、租让结合的工业用地制度改革；健全工业用地批后监管，对新增工业用地项目做到全程监管；加大违规处理力度，对土地闲置、擅自改变用途等违法行为，坚决予以查处。 第四、全面推行国有企事业单位按公开市场价购买、租赁与有偿占用国有土地制度。全面摸清国有企事业单位占有与使用国有土地资源情况，并向社会公示；取消国有企事业单位无偿或低价使用国有土地的做法；规范国有企事业单位占有土地转让交易行为；禁止国有单位在其占有使用的土地上擅自建设住宅，若要建设住宅，必须纳入商品住宅开发销售公开市场范围，并补交土地出让金和相关税费。 第五、全面评估房地产供给环节各项税费，分类逐步降低总体税率费率。要对房地产购地、开发、销售和二手房交易各个环节的税种与税率进行全面重新评估，采取改革措施，明显降低房地产供给端即购地、开发与销售总体税费水平，适当提高房地产保有环节即占有、使用和二次转让总体税费水平。 第六、全面推行房地产项目开发销售成本与售价监控，对超额利润征收累进税。住建等部门建立房地产开发销售成本与销售成交价格信息的全程监督制度；根据房地产行业平均利润率和全国各主要行业平均利润率，确定当地各类型房地产项目最高合理利润率，明显超过市场平均利润的房地产项目，对其超额利润按累进制征收所得税。 第七、全面推行房地产税制度，实行基本住房免税与超额住房累进征税。 第八、全面推行公民住房等不动产登记制度。争取在2016年实施《不动产登记条例》，全面推行不动产统一登记制度。 第九、全面推行公务员和国有控股企事业单位管理人员住房与财产公示制度。 第十、建立公务员与普通居民统一和公开的保障房制度。制定《住房保障法》，推动保障房建设有法可依；健全保障房制度机制，建立保障房的财政稳定投入机制，扩大保障房有效供给；制定公务员住房管理专门法规，将其纳入法制轨道，推进公务员住房制度、分配与监督管理公开化与透明化；将公务员住房与普通居民保障房制度有机结合起来，建立公务员与普通居民住房保障相协调的统一、公开制度。 第十一、支持发展住房合作社，允许其在城乡建设用地上开展合作建房。制定《住房合作社法》，为支持住房合作社发展提供法律保障；在地方建设用地统