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【北美购房网】 美国买房贷款全指南(含贷款被拒应对分析) 来到美国以后，买房是大多数移民的必经之路。为什么在美国很多人都是贷 买房呢？因为在条件允许的情况下，尽可能地使用借款而不是自有资金，这样 才能充分利用财务杠杆原理，使投资收益最大化。在美国贷款还有一个好处， 那就是利息和贷款费用都可以抵扣个人收入税 ，所以即便是高收入群体，从避 税的角度考虑，也是乐意用贷款买房的。所以了解一下申请房贷的过程就很必 要了。 实际上在美国，没有绿卡或者不是公民，也有可能贷款买房的，只要你的信用 分数够高，有 2 年或者以上的稳定收入证明，工作稳定，申请贷款前没有换工 作，平时帐户没有支出大于收入，能够支付首付，一般来说申请贷款是没有问 题。 在美国很多地方都可以申请贷款，因为在美国发放房贷的机构很多，不但有银 行，也有许多专门办理房屋贷款的公司，这些银行及公司除了接受面对面的贷 款申请外，还设有电话专线服务以及网上服务，可以通过电话或网络完成房贷 的申请，十分方便。 以网上申请为例，申请者只要在规定的网站上填写好申请表，同时电邮（或邮 寄）所需的各种资料就可以了。接下来就由房贷负责人员做贷款资格审查，如 果房贷人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料，就会通过电话或电邮 与申请人联系，如此往返，直到批准或拒绝房贷申请。一旦房贷申请被批准， 贷款机构就会准备好各种文件，在过户那一天（closing day or settlement day ）将贷款直接交给卖方，通常是银行支票或电汇，而非将贷款交给买方， 也就是说，虽然买方申请贷款，但钱却不直接给买方，而给卖方，初次贷款者 应该了解这个特点。一般来说，贷款申请多在 60 天之内完成 ，有时会略长， 有时会很快，不到 30 天，视不同地区、 季节、贷款机构、贷款人而定。 如果去银行，可以选择几家同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会 更高一些，大银行会慢一些。其实关键是要多对比，选择 APR 最低的。 申请贷款最麻烦的是需要提交各种文件。在申请贷款时，基本上需要提交以下 各种文件： 1、信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下，直接从三大信用调查 公司获取申请者的信用报告，如果没有信用报告，通常就不能申请房贷。因 此，移民到美国的人，优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用，最好的 方法是申请信用卡，无论用还是不用，有了信用卡就有了信用记录。 2、年度工资表（即 W-2 表格）。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年 度工资表，这样可以知道两年内申请者的工资收入情况，这个工资表是雇主提 供给雇员报税时用的。 3、报税表。贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表，从报税表中，可以 更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况，包括家庭人口、工资、 投 资、福利收入以及退休帐户存款等。多数情况下，贷款机构会要求申请者填交 一个国税局的 4506-T 表，这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报 税表，免得申请者寄表麻烦。 4、银行帐户。贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户 报告（bank statement ），以此了解申请者的存款情况。 除了上述基本文件外，还会有其它各种补充文件的要求，比如驾照、雇佣证 明、房屋租金收入证明、合法居住证明等。特别需要指出的是，华人中比较流 行子女买房时，父母往往会给子女一些钱来作为头款的一部分或全部，在这种 情况下，贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非 借款，因为如果是借款的话，就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还 能力了。 在美国，最流行的房贷种类是 30 年固定利息贷款，即贷款期限 30 年，30 年 内利息固定不变。据统计，30 年固定利息贷款占所有房贷的 61%。这一贷 目前的利息为年率 4%左右，依然属于低息。30 年固定利息贷款的还贷期限虽 然是 30 年，但很少有人会到 30 年后才还清贷款，大部分人在 30 年内或者搬 家将房子卖掉，或者提早还清贷款。因此，即使是六、七十岁的申请者，只要 符合条件，也可以顺利贷到 30 年期限的房贷。 除了 30 年固定利息贷款外，流行的贷款种类还包括：15 年固定利息贷款、20 年固定利息贷款、30 年浮动利息贷款（有头 3 年、头 5 年、头 7 年、头 10 年 利息固定，其余年份利息浮动之分）等。此外，还有联邦房屋署贷 （FHA ）、退伍军人贷款（VA loan ）、只付利息不付本金贷款（一般前几年 只付利息，月供负担比较轻，而后利息息率增加，同时加上本