针对商品房住宅小区停车位法律问题研究.doc

针对商品房住宅小区停车位法律问题研究[摘 要]当前，我国商品房住宅小区内停车位产权归属问题的不明导致了诸多商业及司法纠纷。此类争议不仅妨碍着我国房地产制度的向前发展，更影响着社会经济的健康构成。本文将针对当前争论之关键点，对于地下车位交易买卖中的车位概念、物权意义定位、人防车位权属争议及其所涉其他各类法律问题进行探讨分析；并在结合剖析现行地下车位交易的基础上提出些许立法建议及其他完善意见以供参考。 [关键词]地下车位 产权 归属 人防工程 伴随着国民经济的快速发展，国民购买力在近十年中得到了极大提高。私家汽车作为人们城市生活主要的代步工具，其数量正以惊人的速度在攀升。因此地下车位买卖也越来越多出现在商品住宅房的交易中，但值得我们注意的是近年来由车位产权归属问题所产生的业主与开发商间、业主与物业管理之间的纠纷和矛盾越来越多。住宅小区内的车位之争，无疑已经成为我国目前在物业管理之中最具争议的问题之一。而车位所有权的归属不明，不仅严重损害了当事人的合法私权利，更妨碍着我国房地产市场的健康发展。故此在司法实务之中只有解决了车位的产权归属问题之争议，此类矛盾和纠纷才能在根本上得以解决。本文所关注和将要探讨的就是此类问题，笔者将以地下停车库中的车位产权归属问题作为切入视角进行详细的阐述。 一、商品房住宅小区地下车位的概念及其基本物权定位 所谓商品房住宅小区地下车位就是指小区开发商针对可以利用的小区地下空间所建成的地下停车场所。相对于地面停车位、架空层地车位和屋顶平台停车位，地下车位有其独特的含义和特点。地下车位的诞生是伴随着社会经济的不断发展和土地需要的日益膨胀，使得开发商不得不更多的寻求可用空间的纵向发展。根据我国现行法律制度来看，我国所采用的是“房随地走，地随房走”的立法模式，即土地和建筑物不可分离但又未将建筑物认为是土地的一部分的观点。在这种立法模式之下，地下车位与在其之上的地面不可分离但又是互不相属的情况。这就引来了一个问题：地下车位既然与土地相分离，那么其是否可以作为一个单独的所有权客体来看待，从而使其能够展开权利架构呢？答案显然是肯定的。就其整体而言，地下停车场具体面积明确，使用功能清晰明了，与地面之上的房屋有实体物的相隔。很显然地下停车场无论是在构造之上还是在功能的使用性之上都具有无可争议的独立性，是一个标准的所有权客体。 然而，结合我国房地产市场实践来看，假使一概赋予地下停车位以单独所有权，亦即赋予开发商对地下停车位享有完全所有权的话极其容易产生不利于业主的情况。众所周知在房地产实务之中地下停车位的建筑面积一般情况下是不会计算建筑容积率的，也就是说地下停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。这一点显然是与笔者之前所提到的我国“房地不分离”的立法模式所相左的，由于这样的地下停车位其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物，故此在进行转移登记之时其不能取得房地产权证。 二、商品房住宅小区地下车位所涉相关法律问题探析 1.当前我国地下车位权属问题的学说观点探析 诸多现实案例已然证成当前我国地下车位权属问题是较为混乱和繁杂的，也正因此围绕地下车位所产生的纠纷争议方才屡见不鲜。现阶段我国学界对于地下车位产权的归属问题主要有一下这四种不同的观点，笔者将逐一进行介绍： （1）开发商所有说。此学说的理论依据在于根据“谁投资谁使用谁受益”原则，小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于土地地表的使用权。而地下车库是利用该土地地下空间所建造而成，系开发商投资建造，一般并未作为分摊面积分到各业主身上。其应为开发商所有，依法享有占有、适用、收益和处分的权利。且如前文所提及地下车库具有相对独立的封闭空间，有明确的四至范围，可以通过登记彰显其权利的范围，应当区别小区绿地、公共道路等共有部分，属于开发商所有的专有部分。再则，开发商认为土地使用权包括地上空间利用权和地下空间利用权，当业主购买了小区的专有部分后，也只是拥有了地上或地表的空间利用权，而地下车库是依据规划利用地下空间建立的，并不属于小区业主所购之范围。 （2）国家所有说。此种学说较为简单，认为地下车位属于国家人防工程组成部分，应当推定为国家所有。 （3）住宅小区业主所有说，小区业主所有说又细化为三种观点。其一，地下车位应归业主所有。业主基于对其所购住宅房屋的专有所有权，而对地下车位拥有共有部分持有权。因而又需要支付购买或使用小区车位的费用，因该费用在开发商销售商品房的时候已经将地下车库的费用计算入售房成本，已由业主共同承担，地下车库、车位的所有权应当为业主共有。另一种观点认为，地下车库、车位作为业主的专有部分的所有权，开发商在销售商品房时应当为业主提供停车场所，作为小区的配套生活必备设施，是建筑物区分所有权人生活需要不可缺少