从房地产成本构成角度浅谈当前我国房地产价格.doc

从房地产成本构成角度浅谈当前我国房地产价格【摘要】近年来,房地产业的迅猛发展，对我国住房经济的发展起到了举足轻重的作用。但是，商品房价格上涨过快，居高不下的价格远远超过了普通民众购房的承受能力，受到了社会各界的高度关注。本文通过对房地产项目成本构成要素和费用水平的分析，发现房地产市场价格泡沫现象严重，其危害和风险逐渐显现，因此，对房地产市场的治理和规范刻不容缓，必须遏制房地产市场的过度投机行为，促使我国房地产市场健康、理性的发展。 【关键词】房地产；成本；价格；调控 房地产市场，一方面涉及房地产及其相关产业链的发展，另一方面涉及到千家万户老百姓的切身利益。在前不久结束的两会上，温家宝总理承诺，本届政府的最后一年仍要毫不动摇地调控房地产市场，使其价格合理回归。通过房地产成本的分析，不难看出当前房地产市场泡沫的严重程度。 一、房地产项目建设成本构成 房地产是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离的一部分及其附属的各种权益，因其位置的固定性和不可移动性，又称为不动产。 房地产成本主要由以下项目构成。 （一）土地费用 土地费用是指为取得项目用地使用权发生的费用。包括土地出让金、使用费或拆迁安置补偿费。目前从一般房地产开发项目价格来看，土地费用约占 20%—50%。 （二）前期工程费 前期工程费用是指项目开发前期的调研、策划、可行性研究、地区勘察及规划。这部分费用在全部成本中所占比重不太高，一般不会超过10%。 （三）建安工程费 建筑安装工程费是指房地产项目建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费、安装工程费用等，又称之为工程造价。从我国当前情况看，约占整个项目开发成本的 40%左右。但由于我国地区发展不均衡，一线城市土地费用高，所以建筑安装费用比重较低，而三线和城镇地区，这部分费用所占比重会高一些。 （四）室外及配套费用 室外及配套费用主要包括基础设施建设和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、电力、电信、热力及燃气室外环境绿化等基础设施的建设费用。公共配套设施建设费用是指在建设用地范围内为居民提供配套服务而建设的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施发生的费用。该项目所占比例不很大，一般为 10%—20%左右。 （五）税费 税费主要包括两部分。一是税收，与房地产开发建设有关的税收含有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、契税、企业所得税及印花税等。二是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业征收的费用。这部分费用在全部成本中不低于10%。 （六）财务费用 房地产开发周期较长、投资数额大，信贷是其资金来源的一个主要渠道，支付给金融机构的利息也成为其成本的一个重要组成部分，它的多少与信贷融资的规模额度、借贷期限长短有密切的关系，在成本中相对来说不是很确定。 （七）不可预见费用 因风险等因素造成不可预见，但极有可能发生的费用，称之为不可预见费用。一般预留项目总成本5%的不可预见费。 二、房地产成本项目结构分析 （一）土地成本占房地产销售价格比例 2009年7月24日，国土资源部公布了全国620个监测项目的土地成本。资料数据显示，620个案例中，东部地区共有316个，地价占房价比例平均为27%，中部地区158个，地价占房价比例平均为21%，西部地区146个，地价占房价比例平均为18%。销售房价最高为45000元/平米，最低为1130元/平米，地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间。而比例在30%以下的约占总数的78%。 （二）建安成本 基本建设费用是基本固定的，即使是不收土地款的动迁房，按国家最低标准承建，造价也不太可能少于1000元/平方米。事实上，多层普通商品房，建安成本大概在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价也就越高。但不论何种原因，同品质的小区成本上下根本不会超过100~200元/平方米。由此可知，当前建安成本所占房地产销售价格平均值在15%左右。 （三）税费成本 全国工商联在2009年全国政协会议上递交的《全国工商联房地产商会关于我国房地产企业开发费用的调研报告》显示，九大城市房地产企业上缴的税费占总成本的26.06%，占其总支出的19.06%，占其总销售收入的14.21%。在各项税费中，营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税是主要的几项，这三项税种约占项目销售收入的13.75%，实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等，各类税费之和