实施租赁略及运用方式.doc

实施租赁策略及运用方式 ??? 租赁招商是将零售市场的开发从营建方案阶段转变成零售营运个体阶段的中间步骤。 方案的评估，它拥有的产品使零售商希望成为它的一部份，它创 ??? 租赁招商是一项艺术也是一项技巧，它包括了客观的资料、分析将是成功的租赁招商得以达成的主要关键。 解如何执行这一交易，创造力与资料可说是租赁招商的门槛。 ??? 招商租赁是任何购物中心经营成功与否最重要的要件之—，如何将空间招商出租，如何将空间分割适当以适用不同业种，而与各承租户达成协议，也就是（1）将他们引入购物中心，（2）创造—零售商与业主双赢的财务安 ??? 一般而言，下列所述综合在一起通常可以说明为什么租赁是如此的重要： ??? ·没有租赁购物中心将没有收入：假使零售商不愿签订租约承租购物中心内部营业空间，则购物中心将没有收入产生。 400000平方尺可出租空间(GLA)，而你能够将每一租约每平方尺提高US$1租金，则表示每年将有$400000额外年收入。 个人的收入降低了。 ??? －商家是否需更多空间。 ??? －商家是否即将面临破产。 －是否应放弃某—商家并趋离之。 ??? 架构有效的招商租赁 够迎接成功的挑战，达成租赁的目的。 主要的客源为何。 ??? ·哪里存在着业种业态组成的落差。 ??? ·哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应。 (Study Your Tenant Mix) ??? 仔细研究购物中心目前的业种业态组成是否能正确反映市场定位： ??? ·深入了解购物中心业种业态组合和商品组成是否能够反映所处市场环境及其定位。 ??? ·决定购物中心定位是属高档次、中层次、工厂直营或其它型式。 ??? ·决定前述组成的运作是否能如预定目标一般顺畅。 (时装部份)或许太过松散，业种的组成 ??? 了解你所经营购物中心的实质设施内容(Study Your Centers Physical Traits) ??? 购物中心应被视为一实质的工厂来研究 以便决定此购物中心究竟是何物，看看其区域组合组成及哪些是可以 ??? ·可出租楼地板面积。 ??? ·停车场数量。 ·基地的土地面积。 (非属基地建筑物及停车场范围)闲置待承租及其价格。 ·有关本基地土地使用分区的问题。 ??? ·购物中心区位—其所属行政区—及地方官员可能具有的管辖权。 ??? ·配置及特别的地形条件。 ??? ·购物中心剪力墙所在位置。 ??? ·楼层的高度。 ·最接近的卸货区域。 ??? ·供水及下水道管线位置。 ·空置空间的形状。 ??? 研究你的市场（Study Your Market) ??? 购物中心市场经过多年的演变，对这些演变必须仔细了解以便使未来的招商租赁计划能够持续成功，例如，某一二十年前兴建的购物中心可能被许多新的住宅社区如年轻父母拥有小孩的家庭所包围。经过这么多年，市场可能已经改变，因此，购物中心内部应该有的商店类型可能也必须要改变，所以注意下列事项非常重要： ??? ·对于市场的变化保持敏锐度。 ??? ·定期进行市场调查研究。 ??? 研究购物中心的竞争者(Study Your Center’s Competition) 为了建立执行策略必须要先行了解可能必须面对的竞争者，竞争的情况必须能够完全明白，确实掌握下列事项 ??? ·最近的竞争者。 ·竞争的焦点所在。 ??? ·哪一部份市场是你所必须奋战面对的竞争。 (Keep Detailed Records of Lease) ??? 租赁资料的整理对招商活动能否有效进行有重大的影响，这些资料主要包括： ??? ·承租户资料档(Leasing Files)：记录承租户需求的基本资料，暨其在购物中心内过去的表现。 ·租赁契约的摘要(Summaries of Existing Leases Abstracts)：你应该知道所有承租户租约到期日，将此对 ??? 在每一租赁契约到期前二年，评估未来可能闲置的营业空间。 ??? 当你与承租零售商会谈并检视其营业表现后，你将能够决定谁将应该离开其生意，当购物中心有新的业种业态引进时，谁需要较多或较少空间。 (Creativity Assists Leasing) ??? 对于购物中心内较特殊位置的营业空间一般承租户将不愿进驻，而具创意思维的替换方案将有助于替购物中心创造利润，这些较特别位置的使用包括： ??? ·医疗／牙医诊所。 ·补习班(例如美容或电脑)。 /游戏机中心(例如位于地下室)。 ·政府机构(例如位于较不显著之处)。 生意。 Prospect For Tenants） ??? 购物中心经理人，租赁中介代表，及行销经理人应对可能进驻购物中心的承租户资料进行详细记录，这些零售商极可能是未来购物中心有闲置空间、原有承