国内外廉租房融资模式比较研究.doc

国内外廉租房融资模式比较研究[摘要]文章通过文献归纳法和对比分析法对国内外廉租房融资模式的相关文献进行了梳理和评述，分析了政策型、吸收民间资本型、金融创新型三种廉租房融资模式。文章认为，我国廉租房建设主要是依靠国家财政资金的支持，资本市场融资平台的缺失导致资金短缺是制约廉租房发展的重要原因，在未来保障民生建设中，应借鉴国外先进经验，进一步完善廉租房融资模式，促进我国廉租房建设的更好更快发展。 [关键词]廉租房；融资；低收入家庭；创新模式 [中图分类号]F293.35　[文献标识码]A　[文章编号]1002-736X(2012)04-0087-03 廉租房制度是我国住房体系中的重要内容，是解决我国低收入家庭住房问题的重要途径，在保障弱势群体居住权问题上，具有重要的现实意义。2011年4月16日，李克强提出：“保障性安居工程是一项重大的民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众，要进一步提高认识，完善政策，把保障性安居工程建设各项任务落到实处”。2011年1月颁布的“新国八条”提出，要把加大保障性安居工程建设力度作为重要内容。可见，大规模实施保障性安居工程，既是保障民生的重要措施，又对我国廉租房建设资金来源状况提出巨大挑战，我国保障性住房现有融资模式能否适应其政策变化，就成为了有待解决的重要课题。本文通过比较中外廉租房融资模式的差异，借鉴国外经验，提出针对我国现有廉租房融资模式的启示。 一、廉租房政策型融资模式分析 国外发达国家廉租房发展已经历了百年之久，其中，对住房保障制度及融资模式的研究早已成为国外学者讨论的热点。致力于住房金融机制的研究有：对英国的抵押贷款政策的研究(Bal-chin Paul，etc，1996)；对德国的住宅储蓄制度的研究(Mae Ewen M，1991)；对美国的信贷援助和公私合作的研究(HarloeMichael，1995)；对日本的公营金融机构和私营金融机构的研究(Yo-ko Moriizumi，1994；OliviaS MitchellJohn Piggott，2004；Ellisand Alldrew，2001)；对新加坡的建屋发展局和住房公积金的研究(Peter K W Fong，1989)；对美国政府为解决住房问题而采用的主要政策和项目及美国低收入住房联盟、澳大利亚健康与福利署等官方对本国低收入阶层住房政策研究等(阿列克斯-施瓦茨，2008)。从以上学者的研究中发现：政府在保障性住房的实施中起到重要作用。从各国融资模式的对比分析中可以看出，资金来源上，美国、德国、日本和新加坡以政府投资作为廉租房建设的直接经济来源，而英国和法国在政府投资的基础上注重民营资本加入；政策扶持上，美国和日本均为廉租房出租者及低收入家庭提供利息、租金等补贴，有利于低收入家庭获取廉租房；金融监管上，美国和德国均属于封闭的金融体系，国家重视金融机构的参与，形成了严格的保障体系。德国、新加坡比较重视廉租房制度的建立，有明确的廉租房保障标准。 相对国外政策型融资而言，国内学者的侧重点如下：巴曙松(2006)认为，我国廉租房制度虽建立时间不短，但由于种种因素制约，发展程度有限，成为房地产市场结构性失衡的关键问题之一；曾奕子(2007)从我国廉租房建设属福利性质的公共产品分析，认为社会效益大于经济效益的特点决定了其建设资金严重不足，而我国对保障性住房的融资模式比较单一的模式不能弥补廉租房建设所需资金；巴曙松、王志峰(2010)从当前保障性住房建设资金来源分析，中央预算安排的重大公共投资项目中，廉租房建设工作起步较早，但实施规模和发展速度远远没有达到预期水平的主要原因是保障性住房资金的严重缺失。从以上研究中发现，我国廉租房起步较晚，保障性住房制度及融资模式等还处于逐步完善阶段，学者们对廉租房现有融资模式提出的相关问题值得我们重视。 综上所述，国内外保障性住房制度和资金来源差别显著，政府在保障性住房的实施中均发挥着重要作用。由于国情的差异，廉租房融资侧重点不同。我国廉租房融资可供参考的理论依据相对较少，融资模式比较单一，国家财政性融资难以满足廉租房建设的资金供应。 二、廉租房吸收社会资本型融资模式分析 受国外廉租房发展的影响，PPP、BOT等公私合营型融资模式的理论起源也较早，在国外有比较丰富的基础设施项目作为公私合作型融资的成功案例，而且学者们对廉租房公私合营型融资的应用研究比较深入，多数学者从风险划分角度对廉租房融资进行分析，旨在权衡其影响因素的基础上优化公私合营模式。Peter Moles(1995)认为，英国的Skye Bridge项目采用私人部门融资方式时，对项目相关方的风险进行了研究，得出公共项目中私人投资加入时，其风险取决于项目完成后的预期收益率及预期业务量；P