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对房地产开发项目管理几点论述【摘要】房地产项目管理是按照客观经济规律对房地产项目开发进行有效地计划、组织、控制、协调的系统管理活动，其最终目标是以盈利为目的。如何开发优质项目，并节约造价，以获取高额利润，主要依靠项目管理来实现。下文就对房地产开发项目管理展开几点论述。 【关键词】房地产；项目管理；问题；优化配置；措施 引言 房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发周期长、投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是开发适合市场的项目，实现销售赢利。如何开发优质的项目，如期将地产交付消费者使用，并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。房地产公司需要改进和完善项目管理模式，提高房地产项目管理水平。 1 房地产开发项目中存在的问题 当前，我国房地产开发项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高等问题要解决这些问题，开发企业就要在管理模式上下功夫，加强对项目管理的研究和应用，把项目管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式来关注。笔者将结合项目开发的几个阶段的现实情况，对项目管理的关键问题进行探讨分析。 1.1 前期策划及市场调研不到位、调整不及时 有些开发商以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口，不重视前期的项目详细可行性研究，项目市场定位不准确，浪费了项目的时机、时间。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，导致决策犹豫不决。决策高层“犹豫”了一段时间后，大多会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品基本不科学、不系统、不全面，也不完全可行。项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难。 1.2 设计单位和开发商普遍忽视项目设计阶段的投资控制 目前我国的设计投标主要是从功能、技术、美观等角度来评价设计方案的优劣，有重技术轻经济的倾向，较少考虑方案的经济指标一一项目投资，这显然不得项目成本控制的要领。同时，现行设计费计取方式不甚合理，因为目前设计费的多少取决于工程总造价的高低或建筑面积的大小，费用本身只反映了设计的程度，而没有考虑造价的合理性和经济效益的因素。 设计人员的创新，被社会认可的只是技术上的创新(如建筑造型和使用功能)，而控制项目投资的创新却得不到应有的关注和认同。设计人员在降低项目投资上深挖潜力的设计成果，得不到表扬和奖励，反而要承担风险。这造成了设计单位、设计人员经济意识淡薄，只要保证安全保险、不出技术或安全问题就不考虑工程造价，导致工程设计的“肥梁肥柱”等抬高工程造价的现象。 1.3 项目收尾阶段，业主分包工程的分包商与工程总承包商之间的矛盾突出 在前期土建施工阶段，工作单一，项目管理简单，包括那些已包含在总包合同内的业主指定分包或专业分包，监理方及业主管理人员在此方面的项目管理工作较易完成，难度较大的是与业主独立签订施工合同的分包工程。在工程招标时关于工程配合、交接口界定不够详细，签订的工程施工合同不严密，合作意识“较差”的总承包商对业主分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使业主项目管理困难重重，总是在工程接口、配合方面纠缠不清，这是造成工期拖延的重要因素。业主分包工程的分包商有了需沟通、协调的问题往往直接找业主，业主成了变相的“总承包”单位，业主的现场管理人员成了工程现场的“总协调”，而到了收尾阶段其有80％以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上，使得工程项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。一旦出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮，各方都争相推诿责任。项目到了即将竣工、交付客户入住的阶段，业主的工程项目管理现场代表总是“求”完了这方，再去“请”那方，还要准备组织进行工程项目整体验收和交付等工作。在项目收尾阶段，业主的工程项目管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量都很大。 2 房地产项目管理的措施 2.1 房地产项目管理中的成本控制 成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格；另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。但是，建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分，占整个房地产项目开发成本的30％～40％，建筑安装成本能不能得到有效控制，是房地产项目成本控制的重点。其中尤应注意降低材料成本。 2.2 房地产项目管理中的进度控制 房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地