建立合理价格机制视域下保障物业管理发展途径.docVIP

建立合理价格机制视域下保障物业管理发展途径摘　要：作为近年来在我国迅猛发展的新兴行业，物业管理在我国的发展既欣欣向荣，又存在难以解决的发展阻碍。其中由于物业管理价格和物价没有形成联动机制而带来的各种问题又首当其冲。本文对物业管理发展中价格机制的一些问题进行了分析，并提出了一些解决策略。 关键词：物业管理　价格机制　联动 物业管理在国外早已形成规模，而在我国只是伴随着商品房在我国蓬勃的发展而兴起的新兴行业。但是随着我国经济的不断发展以及物业管理行业的特点，物业管理为经济发展、劳动力就业安置、改善居民生活环境、提高城市市容市貌、促进社会服务保障等方面做出了巨大贡献。随着物业管理行业的进一步发展以及物业相关政策环境的完善，物业管理必然将在我国社会及经济发展中起到更加重要的作用。 1.物业管理的积极贡献 物业管理是劳动密集型的行业，为社会创造了大量的就业岗位。我国物业起步虽然晚，但是发展迅猛，截止2009年我国已有物业从业人员300余万人，并且还以每年50%以上的增速发展。从清洁工、绿化养护、秩序维护、车辆管理等一线工作人员到物业管理规划、后勤保障等管理岗位，吸收了包括农民工、下岗再就业人员、残疾人到转业军人、大中专毕业生等不同层次的社会人员就业，为社会就业问题发挥了积极作用。而在对小区、学校、办公楼甚至于世博会、运动会等大型物业的管理工作则提高了人们的生活品质和居住环境质量，改善了城市管理服务的水平，为人民生活和社会活动以及城镇化的发展都做出了积极贡献。 随着物业服务企业经营范围和业务的扩展，物业管理已经从单纯的住宅区管理延伸开来，具有多种形式管理服务的形态，在工业、医疗以及企事业单位等都开展了相应的业务。通过物业管理服务对于建筑设施及其配套设备的专业化维护和管理，既使得受管物业维持了良好的使用养护状态，延续了房屋设施的使用寿命，又为产业保值增值做出了贡献。在对我国经济发展上物业服务业也是功不可没，并且物业服务业的缴税逐年增长趋势，甚至略微高过了饭店和某些文娱行业。此外优秀的物业服务在商业中心地区对企业商业服务、外资招商等方面对企业有一定的吸引力，能起到吸引投资，提供完善配套服务的辅助作用。 2.物业价格机制的困境 然而这个为社会的和谐发展做出巨大贡献，承载了太多的时代所赋予使命的物业管理服务行业 ，在我国的发展也面临一些困扰，特别是物业服务收费价格难以随成本的上涨同步调整方面。近十几年随着我国经济的飞速发展，人民生活水平也有了很大的提高，而相应的社会物业也呈现飞速上涨的趋势，物业服务的管理和运营成本受到材料、人工、管理等各种费用上涨的影响，物业管理公司的经营压力也越来越大。然而物业管理行业的服务收费机制对应飞速上涨的物价却没有制定相应的法律法规，仍然维持在十几年前的价格水平。例如厦门在上世纪90年代末建造的商品房，交付物业公司实施物业管理以后的这十几年中，对物业管理服务的收费标准仍然维持在十几年前的0.5-1元/㎡的水平。近年来劳动力成本大幅上涨，政府在十年间上调九次最低工资标准，更不要算上多次水、电以及各种社会运营管理成本的上涨因素。受到资金的困扰，物业管理服务行业难以健康发展。根据中国物业管理协会2010年的统计，全国三分之一的物业服务企业处于亏损的状态，许多亏损的物业企业大量减员、备用设备荒废、服务质量降低，有的企业干脆撤盘走人，造成小区无人管理而被迫托管给当地居委会的处境。这不但直接影响到广大业主和物业使用人正常生活，还影响到社区的稳定和谐。 3.改进物业发展的对策 针对物业管理行业中出现的物业收费机制问题，可从如下几个方面考虑： （1）规范物业收费服务市场化发展，建立合理的市场与收费联动机制。物业管理的服务性质类似于商品价格机制，根据服务质量和管理水平的优劣，应当制定不同的市场价格。物业管理公司应当首先做好自身的服务工作，在和业主委员会及开发商协商的同时，通过媒体互动，进行舆论的宣传，引导业主树立“质价相符”的物业收费理念，在物业管理服务委托合同中规定好物业服务价格的动态调整收费机制，必要时可以依托政府部门予以协助。 （2）对物业管理行业给予政策支持，给予税收等优惠。政府在对物业管理行业规范的同时应当对物业管理的政策和税收给予相应的优惠，目前物业服务行业在各个方面存在税率较高和重复征收的问题。对于将物业服务项目划分并进行分包的企业应当对分包部分减少重复计税。 （3）建立合理的沟通机制，实现上涨管理费用的和平解决。物业管理公司应当积极和与管辖小区的业主委员会及当地物价部门积极沟通洽谈，商议制定合理可行的价格联动机制，并且在对物业管理收费价格进行调整时依照公平公开的方法与业主进行良好的沟通和依法表决，以降低上涨费用带来的负面情绪和影响。 （4）给予物业管理服务人员更多关注和