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房地产企业供应链管理核心竞争力探究【摘 要】针对中国房地产企业竞争压力不断加大的现状,将供应链管理的理论运用到房地产企业的开发项目研究中,建立以房地产开发项目为载体的供应链管理模式，并且以供应链管理模式为基础,建立以房地产开发企业为中心的项目供应链管理模式。 【关键词】供应链管理(SCM)；核心竞争力；房地产企业 一、引言 随着我国经济持续高速的发展，房地产市场的竞争更加激烈。特别是科学技术的进步和消费者个性化消费要求的提高，对房地产行业的发展也有着至关重要的影响。房地产企业要保持竞争优势，就要创建新的经营与运作模式。将供应链管理理念融入房地产企业管理，整合利用企业内部和外部资源，把握资源的有效应用，对企业的长远发展具有非常重大的意义。供应链管理理念提出以来，引起了理论界和企业人士的广泛关注。与房地产企业传统的“纵向一体化”控制和完成所有业务的做法相比较，供应链管理模式强调通过供应链各节点企业间的协调与合作，建立战略合作伙伴关系，将资源集中利用于核心业务上，从而提高企业的核心竞争力及整条供应“链”的竞争力。随着企业的管理重心逐步转向以核心竞争力为焦点，构筑从供应商开始，到所有相关产业有效连接的供应链，已成为企业经营管理中取得竞争优势的主要源动力。房地产作为一种特殊的商品，面临更严重的挑战和发展机遇。为了生产出更多适合消费者需求的产品，众多房地产企业也在不断研究创新管理方法，把供应链管理的先进思想运用到本企业的管理中，不断提升企业的核心竞争力，以适应市场经济发展的变化。 二、房地产开发企业的供应链管理 供应链是指“围绕着核心企业，通过对信息流、资金流、物流的控制，从最初的采购原材料开始，到制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中，将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式，其主要思路是以房地产开发企业为核心企业，在项目的建设中通过与其它供应链合作伙伴之间加强沟通交流，有效整合各方面资源合作开发，以达到提高开发质量、效率，降低开发成本，同时提升企业自身的管理水平的目的。 房地产开发是一个非常复杂的过程，项目的流程与一般工业产品的流程有着比较大的差别，房地产供应链的构建也不同于制造业的供应链。工业产品的流程一般都是链状的、单向的；但是房地产产品的信息链与价值链却很特殊，开发企业内部并没有物流的移动，信息与价值的传递，全都是内部与外部进行双向的交换，呈星状发散或收敛的。 房地产企业的土地决策、规划设计、施工管理、市场推广、物业管理几方面的系统应该是并行的，开发企业自开始就必须考虑从定位、概念、开发、销售到物业管理的项目全寿命周期的所有因素，包括成本、进度、品质及用户需求。在这种并行系统的工程环境下，与新项目有关的设计、建设、销售和物业管理等工作基本上是协同进行的，各个阶段的信息必须能够相互交流、反馈。因此，供应链的构建受到相关各方的影响，基于房地产业的发展特点和国内房地产业的独特发展模式，目前，我国房地产开发企业的供应链管理主要体现为基于其企业核心竞争力的供应链内部集成。即以开发企业的投资开发部、技质部、采购部、工程部、销售部?、财务部、办公室分别与外部的土地供应商、设计单位、材料供应商、承建商、销售代理商、金融机构和物业公司相互关联，进行双向交换，形成相关的产业链条。 在这种模式下，房地产开发企业作为房地产全过程运作的资源整合者，通过内部相关部门来获得外部供应链企业的资金流、物流与信息流，并在其企业内部形成对于“三流”的集成，通过内部的集成，将原本很难构建的外部供应链以另一种形式在开发企业内部形成。此种模式对于房地产开发企业的资源整合能力提出了很高的要求，开发企业将以“集成制造商”的身份代表供应链中的相关企业来面对客户。因此，有效的与供应链中的企业保持共同的客户目标将能够大大提高客户满意度，积极的与相关企业结成战略同盟是房地产开发企业实施横向一体化的发展战略的有效途径。 三、房地产企业供应链管理核心竞争力探析 1.基于供应链管理的房地产企业开发流程分析 房地产开发是一项十分理性而又严谨的经济活动，其开发项目有着自身的逻辑和规律，项目成功与否主要取决于对开发全过程的有效管理，以及在各开发阶段进行决策的准确程度。分析项目的经营过程，有助于更清晰地了解房地产企业的价值链。房地产企业从投资到项目建成竣工后的销售或出租、实施物业管理，期间一般经历以下九个过程：找寻目标土地、取得开发用地、落实资金、项目策划、规划设计、项目施工、竣工备案验收、销售或出租物业、实现物业管理。上述步骤又可以简单的分为四个主要阶段：即投资决策分析阶段、前期准备工作阶段、工程建设实施阶段和销售营销阶段。下图为房地产企业基本业务流程。