房地产企业应如何进行设计管理.docVIP

房地产企业应如何进行设计管理【摘 要】文章结合笔者以往的项目管理经验，根据房地产企业设计管理的特点，探讨房地产企业在各个阶段设计管理中的一些具体思路，以及在设计全过程中加强管理的主要技术措施，供相关人士进行探讨与参考。 【关键词】房地产企业；设计管理；思路 1 房地产企业设计管理的重点内容 房地产开发建设项目设计过程可分为方案设计阶段和施工图设计阶段这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过， 方可进行工程项目施工报建(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段)。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同， 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在较大差异。 方案设计阶段的重要性是不言而喻的，涉及到产品的市场定位，影响房地产企业后续的销售市场，且大量的成本控制应该是在设计阶段进行优化、控制。其主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案(或委托设计院)、出方案报建文本、进行方案报建。 2 方案设计阶段的设计管理 建筑方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：拟定招标设计任务书→方案招标→方案评审及咨询→方案定案→出方案报建文本→进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的组织执行结构是必须的。 方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司及设计主创人员进行深入而严谨的分析，从设计公司和设计主创人员以往成功的设计案例，以及他们的特长来选定设计公司。如从全国范围来看，做合院别墅，相对来说，上海天华公司实力较强。从基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员、市场行销管理人员和相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。 方案设计阶段要进行风险管理。有的房地产开发公司对项目制定的目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司的过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其它并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。 3 施工图设计阶段的设计管理 建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行方面与方案阶段有所不同。执行组织结构及管理流程相对简单。 在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其已完设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计公司的进度安排进行相应的中间环节控制，保证中间成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各安装专业初提及终提两个阶段所提资料图。最后一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目执行部门对设计图纸进行详尽的审查，必要时组织由规划、消防、人防、设计、合同等方面的专家提出整改意见，把设计缺失控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。 在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。因此在项目设计阶段总体时间管理上，一定要严格控制关键点的时间安排，以利于整体工作的顺利完成。 施工图完成之后，一定要进行进一步优化设计。施工图设计单位往往根据规范或以往的经验进行设计，如果设计时间紧的话，设计会相对保守。房地产企业需要多方面控制好开发成本，施工图优化是很集中的一环，优化的内容包括结构形式是否合理