维修部作指导书7月4日.doc

宁 波 中 建 物 业 格 兰 云 天 管 理 处 程序主管部门：格兰云天管理处 编号：GLYT-02-2005 工程部作业指导书 批准日期：2005-05-20 生效日期：2005-06-01 编制: 审核: 批准: 目 录 1、工程部岗位职责…………………………………………………………………….03 2、设备帐、卡、物管理办法……………………………………………….…………06 3、房屋设施运行规程……………………………………………………………….....08 4、设备设施巡视保养规程………………………………………………………….…09 5、弱电设备设施运行管理作业规程……………………………………….……….…10 6、维修服务作业规程…………………………………………………………….…….12 7、二次装修楼宇控制规程………………………………….…………………...……..16 宁波中建物业格兰云天管理处 工程部岗位职责 版本状态: 受控 实施日期:2005-06-01 工程主管岗位职责 执 行 者：工程主管 上 级：管理处主任 部 门：工程部 工作目的：确保小区高低压配电、智能化、给排水、消防报警联动、电梯等各系统设备设施安全可靠的运行及小区的建筑主体的完整性。 制订工程部各项管理制度、应急措施及保养维修计划。 督导设备巡视员周期检查项目： 2．1配电柜、设备机房、景观水循环系统及排污系统设备； 2．2弱电系统的消防设备（中心主机、火灾显示盘、探测器、消防广播、消防泵、喷啉泵、通排风、防火卷帘门、手动报警按扭、警铃等）；智能化设备（包括硬盘录像主机、显示器、摄像机、镜头、单元门口机、室外红外线探头与接收头、报警主机、BA接口、汽车库与门岗道闸等设备），每月检查一次； 2．3电梯设备（包括检查电梯保养单位的月度保养单、电梯主机、轿厢、电梯井道及底坑），每周检查一次； 熟悉高低压系统的配电、给排水、设备控制；弱电、电梯等各系统的工作原理及安全运行方法，对上述各系统设备在运行中存在的不足及时提出整改措施与计划上报管理处，经批准存档后方能实施。 确保电气自动化系统设备的例行保养工作，督导大修及整改工程的工作，确保按期按质完成。 遇到突发性故障，应亲临现场处理，督促员工按照应急事件处理程序抢修，减少对业主的影响。 写好本部门的工作日记，经常检查各设备的运行保养记录。 关心本部门员工的思想和生活，负责他们的岗位考核评分。 定期向上级述职，并接受上级对岗位职责履行情况的检查。 完成上级交办的其他任务。 电气维修工岗位职责 执 行 者：电气维修工 上 级：工程主管 部 门：工程部 工作目的：维护、保养小区,供配电系统设备设施，确保正常运行。 熟悉小区内高低压配电系统，能够在各配电箱柜内根据标识进行断合闸操作，遇突发事故能正确诊断故障点，并尽快恢复正常运行。 熟悉各给排水系统的电气设备的控制与联动线路，各供配电设备箱的方位及控制区域。 熟悉电气系统的基本工作原理与接线方法，按运行、保养的规章制度定时保养。 确保消防报警联动系统正常运行，及时检修及维护，做到小故障不过夜；遇有不能立即解决的故障，及时报告主管和上级领导。 对突发性的设备故障事故，按应急处理程序操作，快速抢修，使系统尽快投入监控状态，保护小区设备的正常运行。 每2个月一次定期对小区的公用电表进行抄录，把所抄录的数据以报表的形式反馈给小区工程主管，并协同工程主管进行电费能量损耗的分析工作。 每月一次对小区的排污泵进行一次保养并做好记录，具体相关表格见附表。 遵守执行供配电系统各项安全操作的规章制度，发挥工作主动性，完成上级交办的其他任务。 9、定期向上级述职，并接受上级对岗位职责履行情况的检查。 管道维修工岗位职责 执 行 者：管道维修工 上 级：工程主管 部 门：工 程 部 工作目的：维护、保养给排水管道，确保正常运行。 1、熟悉小区内给水总管道及室内给水管道的走向，了解各管道的阀门、水表的位置和控制区域； 2、熟悉小区管理区域内的排污系统的总管道及室内排污管道的走向，了解各排污管道的检修口、污水井的位置； 3、熟悉小区管理区域内的消防管道的走向，了解各管道阀门及相关配件的位置和控制区域； 4、对突发性的水管故障，按应急处理程序操作，快速抢修，使系统尽快投入正常运行状态。 5、每2个月定期一次对小区的公用水表、（单身公寓、小高层）私用水表抄录，并根据所抄录的数据进行制表分析，并配合