民营房地产企业住宅项目投资管理之体会.docVIP

民营房地产企业住宅项目投资管理之体会房地产项目的投资管理，是一项复杂的系统工程，我国的城市化进程的加快，住宅产业处于蓬勃发展，其中有相当部分是民营企业，但很多民企的房地产项目建设的投资管理却不太成熟，下面我就如何协助民营房地产公司的建设项目投资管理谈些体会。 1 投资决策阶段——投资成功与否的关键阶段 1.1 加强市场调查研究，进行准确的市场定位 投资决策阶段的投资管理的重点之一是了解市场的情况、进行详细的市场调研和经济分析，了解拟投资的某个区域内的政府或市政的规划及政府的诚信度，公共设施配套的情况，水、电、煤的配套费用的收取情况、当地人口的数量等等信息，并对目标客户群进行分析，根据特定客户群的特点、需求、爱好等因素量体裁衣，对住宅产品合理定位。充分考虑可能发生的风险因素。 1.2 进行准确的成本测算 在进行准确的市场定位后，就要考虑住宅建设中的各项成本的支出．成本主要由以下的内容组成，前期费用、配套费用、工程费用、销售费用、管理费用、资金成本、税金等，投资咨询机构应根据预测的成本、费用销售收入、计算出项目的总利润，并提供有关投资分析报告，以利于业主作出投资决策。 2 设计阶段——工程成本控制的重点 2.1 勘察和设计招投标,优选设计方案 工程勘察是工程设计的前期工作，目的在于为设计提供地质基础勘探报告，其质量直接影响到工程的设计方案，从而影响工程成本。 工程设计招投标,应推行设计方案与经济方案相结合的招标方法，从而保证了设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现施工阶段的工程索赔。同时，通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，取得良好的社会效益和经济效益。 2.2 运用价值工程，推行限额设计 价值工程是以提高产品的价值为中心，并把功能分析作为独特的研究方法。通过功能价值分析，把技术问题和经济问题紧密结合起来。作为造价咨询机构应对同类建筑工程的经济指标进行分析比较，协助开发企业向设计单位提出限额设计指标，并在设计合同中明确采取合同措施，有效控制工程成本。作为设计单位，在设计中要根据各专业特点，合理使用投资限额 ,要考虑建筑结构体系的选用，力争在确保结构安全、户型实用的前提下尽量采用经济合理的建筑结构设计方案，节约投资，降低成本。 2.3 加强图纸会审 , 减少工程变更 加强图纸会审，将工程变更的发生控制在施工之前，设计的频繁变更，会给工程造价控制带来一定的难度。为克服因设计方案的不足所引起的工程成本的增加，可从两方面入手:一是正式出图之前，应组织技术、工程、经济等部门对施工图纸技术的合理性、施工上的可行性、成本上的经济性等，从不同角度进行全面的审核，及时修改图纸；二是在图纸答疑时，针对施工单位提出的问题，确实需要设计变更时，及时出具工程变更，避免将问题带入施工阶段，鼓励施工单位提出有利于降低工程成本的建议。 3 工程招投标——成本控制的有效手段 3.1 做好招标文件和合同主要条款起草和酝酿工作，尤其要对在实施过程中比较容易扯皮及对投资控制目标将会的内容在合同予以明确。（1）如招标人工作、投标人工作；（2）明确招标人指定分包的项目及招标人、投标人与指定分包人的责任划分；（3）明确甲供材料及甲定乙供材料的清单及品牌要求。（4）明确总包管理费应包含的内容及费率；（5）在合同中对在合同执行过程中容易引起工程造价突破投资控制目标的几个因素，在合同中明确控制流程，如乙供材料的品牌和价格控制流程，签证控制流程，设计变更控制流程。（6）对工期、价款的结算方式、违约争议处理、 索赔等都应有明确的约定 , 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。 3.2 编制好工程量清单、标底和报价说明 工程量清单是招标文件的重要组成部分，是投标单位进行投标和公平竞争的基础。工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单，因此工程量清单必须科学合理，内容明确，编制工程量清单和报价说明要注意以下几点： （1）分部分项工程量清单的编制；（2）措施项目清单的编制；（3）其他项目清单的编制；（4）标底的编制，编制标底时形成的综合单价，应采用市场价，而不能用定额价，否则标底会失去参考价值；（5）评标和回标分析工作。 4 施工管理——成本控制的重要环节 4.1 加强合同管理 按照合同约定的原则，支付工程进度款，及材料设备的核价，对于甲供材料和甲方指定分包，要通过竞争性招标或货比三家的方法控制造价。签好甲方指定分包工程合同（如电梯工程、门窗工程、打桩工程等），明确总包管理配合费率及总包管理配合工作内容，避免施工中总分包发生推诿、争执等现象。明确材料价格的审核、工程变更审核、签证审核的工作流程。 4.2