针对溢价特征的“三旧”改造土地价值评估+--_--以广州市为例.pdfVIP

万方数据 摘 要 广东省 “三旧”改造是省政府于 2009 年从中央争取到的一项重大改造项目，旨 在推进节约集约用地试点示范工作。自改造之日起的五年间，党中央、国务院一直 坚持大力推动“三旧”改造。在改造过程中，划分为“三旧”改造项目的地块将会 具备新的土地特征，其用地性质的变化、容积率的提升以及土地改造成本的降低将 导致土地价值的变化，“三旧”地块土地价值评估研究逐渐成为学术界关注的焦点， 因此本文也将顺应时代发展对此展开研究。 本文首先简要介绍研究背景和国内外理论基础，随后概要介绍“三旧”改造现 状、分析评估对象特征，为后文评估方法的选取做铺垫。文章第三部分为土地价值 评估方法综述，在介绍过程中逐一分析了各个方法的适用性。第四章则分析了“三 旧”地块的溢价特征，以 5 条典型城中村案例为主要线索，配以具体数据从改造成 本的角度探索分析“三旧”地块土地溢价。文章第五章为案例分析，用一个完整案 例展现剩余法在“三旧”地块土地价值评估中的合理性，同时补充分析了误差成因。 文章最后对全文进行总结。 本文主要运用对比分析的方法，对比分析了各评估方法的适用性、传统改造模 式与“三旧”模式下各因素价值变动情况、不同村落在传统改造模式与“三旧”改 造模式下改造成本变动等，从而从更加科学的视角为“三旧”地块的土地价值评估 选取更加客观有效的方法。为具有资产溢价特征的“三旧”改造地块的土地价值评 估提供一定理论支撑，规范土地市场评估，从土地价值评估的层面全力推进广州市 “三旧”改造工作的顺利实施。 关键词：“三旧”改造 土地溢价 土地改造成本分析 剩余法 I 万方数据 Abstract It has been five years since Guangzhou won over The Three Old to New Project (it will be called TON for short) from government in 2009. Nowadays, many governments is promoting urban renewal, and revitalize the stock of land in the heart of the city. Just in this process, some industrial land will be presented to the rate of change and volume increase to realize the potential value. So the land is facing re-evaluate. This article analyses the characteristics of the land in TON project. Then considering about the existing land evaluation methods both from China and abroad, we can choose an effective method. Next, I choose some typical cases as to give a contrastive analysis about modification cost and land revenue in land evaluation, in order to provide stronger theoretical support for evaluation of the TON land, which has the characteristics of premium. At the