补充第3号准则：投资性房地产.pptVIP

补充：企业会计准则第3号:投资性房地产 主要内容： 投资性房地产的特征与范围 投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换和处置 投资性房地产的披露 第一节 投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的特征 1、投资性房地产是一种经营活动。 出租建筑物、出租土地使用权，实质上是一种让渡资产使用权的行为，房地产租金收入是让渡资产使用权取得的使用费收入。经济利益的总流入。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 投资性房地产区别于自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货（已建完工商品房）的房地产。应当单独作为一项资产核算和反映。 3、投资性房地产有两种后续计量模式。 通常采用成本模式进行后续计量。只有在投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的条件下，才可以采用公允价值模式进行后续计量。 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权。2.已出租的建筑物 3.持有并准备增值后转让的土地使用权。 1、已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 【例1】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期10年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。假设不违反国家有关规定。 对于甲而言，这项土地使用权不属于投资性房地产；对于乙而言，自租赁期开始日，这项土地使用权属于投资性房地产。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也不属于投资性房地产。 3、已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于投资性房地产。 判断和确认已出租的建筑物，应把握如下要点： （1）拥有产权。 （2）已出租的建筑物，是已经签订租赁协议约定出租。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供 的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 【例2】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的两间门面房出租给甲企业，为期5年。甲企业一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，甲企业将餐馆转租给并公司，以赚取租金差价。 对于甲而言，这两间门面房产权不能予以确认，也不属于投资性房地产；对于乙而言，属于投资性房地产。 【例3】甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共12层。2~5层经营出租给乙公司，6~12层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲企业同时 为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。 本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。 【例4】甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。 本例中，这栋商铺不属于投资性房地产。直到甲企业与承租人签订经营租赁合同，自租赁开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产；同时，相应的土地使用权（无形资产）也应当转换为投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的项目 1、自用房地产。是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。 例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。 又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，因此，企业自行经营的该旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产，不确认为投资性房地产。 2、作为存货的房地产。 通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售为正在开发的商品房和土地。这部分房地