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【北美购房网】美国买房子一定要明白报价与合同 当你选定满意的房子后，接下来要做的就是详尽地准备报价合同。首先，经纪人会为买家全面查询相关信 息，比如这处物业房产的上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等。 　 意的房子后，接下来要做的就是详尽地准备报价合同。首先，经纪人会为买家全面查询相关信息，比如这 处物业房产的上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等。 物业上市历史：房子之前交易次数，每次售价，在什么时间。房子市场上的挂牌天数，有无降价。卖主卖 房缘由。如果卖主之前买入价钱较低，这次卖只是赚钱多少的问题，那么议价空间较大。如果房子刚上市 不久，或者刚降过价，或者不急于出售，那么议价空间就较小。 　　 市场分析：因为相似条件的房子在不同的地点房价相差会很大，因此所谓的市场分析实际上是看类似的房 子在同一社区同一时间（6 个月之内）的卖价。如果能找到同样大小，相似户型和房型的房子，就会比较 理想。否则买家需要考虑要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。 　　 市场统计数据：美国主要的房地产协会每月都会公布售房统计数据，其中一项是房屋所在邮编售房价与 要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。 　　 政府估税价：这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地的估价，一般来说这个数据相对客观可 供给买卖双方参考。在卖方市场时，房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时，房屋买卖价格可能低 于估税价。 在同一时间同一社区，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价却高于估税价，则说明要 价偏高。你可以根据这一点而和卖主议价。 　　 值得注意的是美国购房报价中的定金部分 　　 报价合同还要注明定金(Earnest Money Deposit)。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔款 项。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金则被没收。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放 心。 大多数公司会规定定金不得低于$5,000 。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。一般定金额是 报价的 2%到 3% 。 　　 除了确定报价，定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定 金。下面是常用的附加条款： 　　 房屋检查(Home Inspection)，氡气检查(Radon Inspection)和白蚁(Termite Inspection)检查：在报价合同中， 可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是 7 到 15 天。在有效期内，买主有权以任何一项检 查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。 　　 房屋估价(Appraisal)和贷款批准(Financial)：在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条 款。条款的有效期一般是 15 天。但由于几年前次级贷款的影响，银行的选择标准比较严苛，出现房屋估 价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。 为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到 20 天。如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主 把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合 同。 　　 空调或游泳池检查：如果在冬季买房，空调或游泳池的功能的检查比较复杂。在报价合同中，可以选择在 过户后的 5 月 31 日之前检查空调或游泳池。如果不工作，可要求卖主出钱修理。 　　 在报价合同中，还可以加上各种各样的附加条款，用于不同的目的。比如逐步升级条款(Escalation Clause) 在卖方市场用得比较多，在买方市场很少用。具体方法是买主选择逐步升级的数额和最高报价。如果其他 报价高于你的报价，你的报价就自动按逐步升级的数额增长。如果其他报价也有逐步升级条款，那最高报 价额高者取胜。 　　 报价时还要确定过户日期，一般在 30 天到 45 天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一，过户 公司星期日不上班，不能提前一天拿过户清单，取决于要开多少钱的银行支票。如果在星期五，又怕万一 当天不能完成过户手续，要等到下个星期。时间最好定在下午一点。上午可以做最终房检(final walk through) ，到银行去开个支票。买主有权自由选择过户公司。 　　 为了防止卖主拿著你的报价合同与其他的买主讨价还价，你可以在报价合同上特别注明，此报价仅在三日 内有效。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达 成协议，合同就可以签字生效(Ratified)。 买房是一个人一生中最大的投资之一，尽可能多地了解买房知识是绝对必要的，在美国买房更是如此。 了解买房全过程 (