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房地产拿地的8大涉税难题及处理方案
房地产拿地的8大涉税难题及处理方案【高管都需要知道】
开发商的利商,很大部分是从拿地开始税务筹划,怎么抠出利润,本文有启发。
一、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧
1.在与政府签定土地购买合同时 ,在合同中明确规定 :政府给予土
地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励
和补助。
2.企业应积极与政府部门沟通 ,取得政府部门的配合和理解 ,通过
合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。
即:
(一)要求当地政府提供拨付土地返还款资金专项用途的资金文
件;
(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金
管理办法或具体管理要求;
(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
(三)拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税
财税134号的相关规定
财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通
知》(财税134号)规定,出让国有土地使用权的,其契税计税
价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。财税
134号)对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情
况:
1
(1)如果以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞
价的成交价格 ,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应
包括在内。
(2)如果以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交
价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青
苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、
实物、无形资产及其他经济利益。同时规定,以协议方式出让国有
土地使用权 ,没有成交价格或者成交价格明显偏低的 ,征收机关可
依次按下列两种方式确定:
①评估价格 ,由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、
类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。
②土地基准地价,由县以上人民政府公示的土地基准地价。
二、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税
某房地产公司竞价取得某市旧城改造项目 ,除向政府缴纳土地出让
金、各项配套费10000万元外 ,还涉及拆迁还建50套商品房和货
币拆迁补偿1000万元。那么 ,该房地产公司前期办证时要缴纳的
契税计税依据是多少?
1.企业所得税土地计税成本的确定
假设50套商品房未来实际交付时的公允价值为2500万元,则该
公司取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由 “10000万
元+1000万元+契税+2500万元”构成。
2.契税的计税依据的确定
2
根据财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题
的通知》(财税134号)规定,以竞价方式出让的,其契税计税
价格 ,一般应确定为竞价的成交价格 ,土地出让金、市政建设配套
费以及各种补偿费用应包括在内。基于此规定 ,该公司以竞价方式
取得的旧城改造项目 ,计算契税的计税依据为13500万元(10000
+1000+2500),与企业所得税土地计税成本有差别。
3.税收风险分析及应对策略
(1)税收风险分析
由于拆迁还建的影响,50套商品房是在实际交付后依据未来市场
价值计算的公允价值 ,在开发商办理土地使用权证时仅能确定拆迁
补偿费用1000万元,50套拆迁还建房实际建造成本和未来公允
价值暂时是无法确定的 ,所以 ,以13500万元 (10000+1000+
2500)万元作为契税计税依据不符合现实情况。在实践中完全有
可能以11000万元(10000+1000)计算缴纳契税 ,结果漏了50
套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值计算
缴纳契税的税收风险。
(2)税收风险应对策略
鉴于以上分析,为减少征纳双方纠纷,建议分两种情况处理。
一是拆迁还建房屋 ,在实际交付时 ,另行补缴契税 ,即先按照11000
万元(10000+1000)计算缴纳契税,房屋实际交付时,再按照
2500万元计算补缴契税。
3
二是参照财税〔2004〕134号文件的规定,以协议方式出让国有
土地使用权 ,没有成交价格或者成交价格明显偏低的 ,征
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