我国房地业浅析(完成).doc

题 目：我国房地产业浅析 摘 要 改革开放为我国房地产市场的发展创造了良好的条件，住房分配和供应体制与之前都发生了根本性的变化，房地产业成为推动我国经济快速发展的重要力量和支柱产业。近年来房价的不断上涨，使我国房地产业热度不断提高，房地产业也得到迅速发展，从房地产行业 1引言 房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。【1】 近年来形成的房地产热吸引着众多投资，房地产企业像雨后春笋一样，迅速冒出来，急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈，在激烈的市场竞争中，企业要寻找发展的机会，就必须对企业、行业进行分析。本文采用数据等资料结合理论依据，对其进行分析。通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析。 2我国房地产市场供求现状及发展趋势 2.1房地产业发展背景 从十一届三中全会以来，我国的房地产业开始发展。八十年代的中国，是房地产业初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，中央有关“八五”计划中提出“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。其重要标志是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。二十世纪初，中国入世，我国房地产业与国际接轨，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。【2】 房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，这正决定了其规模经营的性质。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。并形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。【3】但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 而2009年美国房贷两大巨头房地美和房利美股价暴跌直至被迫让美国财政部和美联储接管“两房”，到引出较为严重的次贷危机，这无不给我国的房地产业敲响警钟。 2.2我国房地产业供求表现 供给和需求是微观经济学中的一对基本概念，当总供给略等于总需求时，达到供求平衡。由此，本文从房地产商的供给和购房者的需求两方面出发来研究。 2.2.1房地产需求现状 影响需求的因素有：商品自身的价格，消费者的收入水平，人口数量和结构的变动和政府的经济政策等。 从我国房地产市场现状来说，一方面：近年来，城镇新建住宅面积走势持续增长，而我国人口趋于老龄化，城镇人均住宅面积走势趋缓，尤其在 2003—2006年间，城镇人均住宅面积有减缓增长的趋势，这说明我国城镇人均住宅面积日趋稳定。但是新建住宅面积则始终增加较快，这意味着房地产市场需求的饱和度越来越高。 另一方面：从人均可支配收入指标出发，虽然我国人均收入在不断提高，但房价却水涨船高，增长幅度远大于人均可支配收入。在商品价格大幅增高和消费者收入水品小幅增加的作用下，消费者对房屋的需求量则会降低。而政府的一系列提高贷款利率等抑制房价的政策更降低了人们对商品房的需求量。 从而，可以得出作为耐用消费品的住房市场已经进入成熟期，市场需求已经趋于饱和，房地产市场需求趋势日趋减缓。 2.2.2房地产供给现状 住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而供给量对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。而企业目标也是影响供给不可或缺的因素。 在我国房地产业暴利的诱惑下，，房产商盲目追求利润，2008年的施工房屋面积比1997年增加了238280.5万平方米，是1997年的629.68%。并且由于开发商利润期望过大，其宁可空置也不愿意降价，导致空置楼盘剧增。与此同时，一直远远超过其他类型住房售价的别墅或高档房间的高额利润，更是另房产商趋之若鹜。从2003年开始，高档房屋的售价还是出现了近乎直线增长。因此房产商在大量开发土地的同时，选择了高档房屋作为主要开发类型。致使我国出现了房价持高不下和经济适用房开发量过少的现状。【4】 商品房价格持续增长已成为我国居民的一大沉重压力，而大量住宅建设质量较差