调控下房地产开发贷款项目中融资模式探析.doc

调控下房地产开发贷款项目中融资模式探析摘要：针对当前房地产市场房价过高的情况，国家不断的出台了相当宏观调控政策，国家对房地产信贷等融资手段的采取了收缩与控制的相关政策，加上2008年来美国次贷危机诱发的世界范围内金融危机，都使房地产业受到了较大的影响，使房地产企业资金链的通畅受到前所未有的威胁。所以本文主要研究了房地产开发贷款中融资的现状及对此现状下的对策与措施，对于房地产企业融资研究与创新是极具一定的实现的意义。 关键词：房地产开发 融资模式 融资现状 自2010年4月中旬以来，国家持续出台的多轮调控措施，对房地产开发企业面临的市场环境和金融环境发生了较大变化。进入2011年后，政策调控持续加码，多个城市的市场交易量逐步走低，企业的销售回款压力陡增，同时信贷收紧又进一步压缩了其资金来源，使房地产开发企业面临更加复杂的融资环境。如何解决房地产开发贷款项目的资金问题，是房地产企业特别是中小房地产企业当力之急，解决好房地产企业贷款问题对房地产企业的稳健发展意义相当重要。 一、当前我国房地产开发资金概况 （一）房地产开发过程中资金流动 由于房地产开发过程中投资成本高，投资回收期长，投资风险大等特征，前期需要大量师的资金运转才能开展正常的工作。房地产开发企业的经营活动一般是由一个或一个以上的房地产项目进行开发经营，而且从开始规划项目开始到最后出售的时间可能是三至五年的时候，开发过程中占用资金比较多，所以其相应的风险也是比较好大的，由于房地产开发项目特有的特点，故房地产开发企业的运营过程一般是指项目的运作过程，而房地产开发企业的融资决策一般也是围绕着项目的进度进行计划的。通常，房地产开发的基本程序与环节基本一致，列示如下： 表1 房地产开发项目的资金流程以及各阶段资金需求 （二）不同规模房地产企业融资模式选择情况 大型的房地产企业由于自身优势几乎可以涉足所有的融资模式，由于其一般情况下有多个同时进行的项目，亦可以从全局角度考虑资金的运用。从此角度来讲，大型的房地产开发企业更容易建立多元化的融资渠道。尽管当前银行信贷紧缩，但是对大型房地产的银行授信额度仍然较大，这些企业仍然可以利用大量的银行贷款；而一些中小房地产开发企业，由于中小企业房地产自身的原因，规模和抗风险能力不够强，造成了中小型房地产企业融资模式选择中小型房地产企业一般抗风险能力较差，除了银行可以贷一部分外，一般只能通过自有资金与短期资金来解决。 二、政策影响下的融资现状 （一）房地产开发融资存在的问题 1、资金紧张 资金是任何一个企业都有的问题。特别是房地产开发企业，近年我国城镇房地产开发资金持续保持快速增长势头，其中2009年这一数据为36232亿元，比上年增长16.1%。2010年则为48267亿元，实现同比增长33.2%。2011年则为56359亿元。 2、融资结构单一 2011年我国房地产开发资金来源1.12亿元，同比增长10.3%：其中国内贷款2689亿元，同比增长48.3%，其他资金4326亿元，显示银行放贷规划和增加为房地产企业提供资了较为充裕的资金，因为我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资儿投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源，而像发行股票、债权融资、信托融资总的来说比较少。 （二）房地产开发融资困境 由于近几年来房价迅速的上涨，部分地区房价超越居民的购买能力，引起了众多人的关注，所以政府加紧了货币政策和房地产宏观调控的政策，开始了新的宏观调控，使得房地产市场出现融资严重受阻、资金链断裂、项目滞销等，严重困扰着房地产企业的经营和发展。从而使房地产传统融资受到严重的挑战。 房地产政策对房地产企业的影响，包括直接影响与间接影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖，这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策，进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础。 当前，一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定，另一方面，对居民个人购房信贷进行严格限制，间接影响了房地产企业融资。房地产开发商贷款方面，一是对自有资金必须占 30%的比例，虽然与之前的 35%的比例有所下降；二是对土地出让金的规定，比较严厉；三是对房地产开发过程中不合理行为进行规范，进行统一的执行标准是，按照“三个办法一个指引”的规定，严格把关新的房地产开发贷款业务，同时加强监管。总的来说，国家主要通过对商业银行对房地产开发企业发放贷款进行规定，限制了房地产企业资金来源。在个人住房贷款方面，通过信贷政策对购买一套房、二套房以及三套房以上的贷款进行限制，实行差别化信贷政策，抑制了房地产出售，另外 2011 年出台的一系列限购令政策，多数一线城市的成交量持续滑坡，严重影