转让不动产-南京国税局-江苏省国家税务局.pptVIP

（3）5月1日后自建必须按一般计税方法计税 例如： A市某一般纳税人2017年4月在B市自建一套房产，自建过程中取得的进项税额22万元，2018年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务影响） ①该纳税人应在B市房产所在地地税机关预缴申报税款：525/1.05*0.05=25万元 ②预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.11*0.11-22-25=5.03万元 三、主要规定（按纳税人及业务类型） 2、一般纳税人转让自建不动产 ①计税方式：按简易计税方法，征收率5% ②预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。 其中对自然人转让其取得的不动产，纳税地点为不动产所在地主管地税机关，不存在先预缴后申报的概念。 ③预缴税款及应纳税额计算 ※应预缴税款＝（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ※应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-已预缴税款 三、主要规定（按纳税人及业务类型） 3、小规模纳税人转让不动产（不含自建、不含个人购买的住房） * 转让不动产营改增政策学习要点 江苏省国家税务局 适用范围： 纳税人转让不动产所有权的业务活动。 注意：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目在国家税务总局公告【2016】第18号另行明确。 一、涉及的主要文件 二、转让不动产纳税人的概念 三、主要规定（按纳税人及业务类型） 1、一般纳税人转让不动产（不含自建） 2、一般纳税人转让自建不动产 3、小规模纳税人转让不动产（不含自建） 4、小规模纳税人转让自建不动产 5、个体工商户转让其购买的住房 6、自然人转让其购买的住房 四、其他需注意的事项 提 纲 一、涉及的主要文件 1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号） 二、转让不动产纳税人的概念 转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。 二、转让不动产纳税人的概念 转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。 注意以下概念： 1、销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。 ※不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 ※下列三种业务也按照销售不动产缴纳增值税： 构筑物，转让建筑物有限产权或者永久使用权 构筑物，让在建的建筑物或者构筑物所有权 构筑物，在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权 二、转让不动产纳税人的概念 注意以下概念： 2、在中华人民共和国境内销售不动产，是指所销售不动产在中华人民共和国境内。 3、单位和个人 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人（自然人）。 转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。 二、转让不动产纳税人的概念 注意以下概念： 4、纳税人类型：分为一般纳税人和小规模纳税人。 一般纳税人：年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人 一般计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*税率（11%）-当期进项税额 小规模纳税人：未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人 简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率（5%） 注意：一般纳税人按规定选择简易计税方法的，也按上述简易计税方法计算税款。 转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。 1、一般纳税人转让不动产（不含自建） （1）4月30日前取得且选择简易计税方法 ①计税方式：按简易计税方法，征收率5% ②预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。 ③预缴税款及应纳税额计算 ※应预缴税款＝（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ※应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-已预缴税款 三、主要规定（按纳税人及业务类型） 1、一般纳税人转让不动产（不含自建） （1）4月30日前取得且选择简易计税方法 例如