提前还房贷两种方式.docVIP

提前还房贷两种方式 等额本金还款期超过三分之一的 第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过 了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款 时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人 已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息 支出。 手上还有其他理财项目的 　如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率， 借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金 存于银行，近期内无投资计划，按照加息后的存贷款利率，五年期的存款年利率为 4.2%，而同期的贷款利率则为6.14%，存贷利差较大，这种情况和其存入银行，还不 如选择提前还贷。 所谓等额本金还款,贷款人将本金分摊 到每个月内，同时付清上一交易日至本次 还款日之间的利息。这种还款方式相对等 额本息而言，总的利息支出较低，但是前 期支付的本金和利息较多，还款负担逐月 递减。等额本金还款法是一种计算非常简 便，实用性很强的一种还款方式。基本算 法原理是在还款期内按期等额归还贷款本 金，并同时还清当期未归还的本金所产生 的利息。方式可以是按月还款和按季还款 。由于银行结息惯例的要求，一般采用按 季还款的方式（如中国银行）。 等额本 金还款方式不是节省利息的选择。如果真 正有什么节省利息的良方，那就是应当学 会理智消费,根据自己的经济实力，量体 裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款， 才是唯一可行的方法。 　　举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月 需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后 每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。 　　使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大 的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式 很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以 上的人群，经过一断 　　等额本金还款法时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可 能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。 由于每月所还本金固 定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款 初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同样是借10 万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法 的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者 提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷 款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到 了什么额外实惠！ 　 此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收 入会逐步减少的人使用。 等额本息还款法，即借款人每月按相 等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利 息按月初剩余贷款本金计算并 等额本息 还款法逐月结清。由于每月的还款额相等 因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按 月结清的利息后，所还的贷款本金就较少 而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月 的还款额中贷款利息也不断减少，每月所 还的贷款本金就较多。 这种还款方式， 实际占用银行贷款的数量更多、占用的时 间更长，同时它还便于借款人合理安排每 月的生活和进行理财（如以租养房等）， 对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人 来说，无疑是最好的选择。 计算公式 等额本息还款公式推导 设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个月）， 月还款额设为X， 　 则各个月所欠银行贷款为： 　 第一个月A(1+β)-X] 　 第二个月[A(1+β)-X](1+β)-X = A(1+β)^2-X[1+(1+β)] 　 第三个月{[A(1+β)-X](1+β)-X}(1+β)-X = A(1+β)^3-X[1+(1+β)+(1+β)^2] 　 … 　 由此可得第n个月后所欠银行贷款为： 　 A(1+β)^n-X[1+(1+β)+(1+β)^2+…+(1+β)^(n-1)] = A(1+β)^n-X[(1+β)^n-1] /β 　 由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行所有贷款，因此有： 　 A(1+β)^m-X[(1+β)^m-1]/β = 0 　 由此求得： 　 X = Aβ(1+β)^m/[(1+β)^m-1] 每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款总期数]