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第二讲 所有权 第一章 所有权通论 一、所有权的概念和特征 （一）概念 概念表述一:所有权人在法律规定的范围内，对自己的财产以占有、使用、收益、处分等方式进行全面支配，并排除他人干涉的权利。 概念表述二：指所有权人依照自己的意志，通过对所有物进行占有、使用、收益、处分等方式，独占性支配其所有物并排除他人非法干涉的永久性权利。 概念表述一:所有权人在法律规定的范围内，对自己的财产以占有、使用、收益、处分等方式进行全面支配，并排除他人干涉的权利。 概念表述二：指所有权人依照自己的意志，通过对所有物进行占有、使用、收益、处分等方式，独占性支配其所有物并排除他人非法干涉的永久性权利。 《物权法》第39条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。” （二）所有权的特征 1、自权性 2、全面性 3、整体性 4、弹力性 5、恒久性 案情介绍 杨某曾购得花苑大厦一套二室一厅的住房，1994年10月初，杨某因开办公司向周某借款30万元，借期1年。根据周某的要求，杨某以该套房作抵押，双方签订了抵押合同，并于同年10月30日办理抵押登记。同年11月20日，杨某将该房出租给利保公司，每月租金1000元，租期两年。合同订立后，杨某并未告知周某房屋出租的情况。1995年11月初，杨某因公司亏损，无力偿还周某的借款，经双方协商，决定将该房以30万元出卖，但数月内无人购买。后周某同意以该房作价30万转归其所有，以冲抵债务。条件是保利公司尽快搬出。 二、所有权的种类 （一）国家所有权、集体所有权、法人所有权、私人所有权 （二）动产所有权和不动产所有权 （三）单独所有权和共同所有权 （四）完全所有权和限制所有权 第二章 不动产所有权 一、土地所有权 （一）概念：以土地为权利客体的不动产所有权 （二）我国土地所有权制度： 1、我国实行的是社会主义公有制，有以下特点 ： （1）主体的限定性 （2）交易的禁止性 （3）实现手段的特殊性 （4）用途管制的严格性 2、国家土地所有权的特点 （1）所有权的主体为国家 （2）所有权的客体具有特定性 国有土地包括：城市市区土地、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地、国家未确定为集体所有的林地、草地、滩涂等 （3）国家土地所有权可因征收取得 征收，是政府通过行政命令的方式取得集体、单位、个人财产所有权的行为。 二、房屋所有权 （一）概念：所有人在法律规定的范围内对其房屋独占性的支配并排除他人干涉的权利。 （二）房屋与土地的关系 《物权法》第182条第一款：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 第二款：抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 “法律的生命不在于逻辑，而在于经验。可感知的时代必要性、盛行的道德和政治理论、公共政策的直觉知识，甚至法官或其他同胞共有的偏见，在确定人们所依据的规则时，比演绎推理具有更多的作用。法律所体现的是一个民族经历的许多世纪的发展历史，因此必能把他当做一个包括原则和定理的数学教科书来看待” ——（美）霍姆斯 三、建筑物区分所有权 1、概念：所谓建筑物区分所有权，是指居住在高层建筑中的业主，对于他自己专有的住宅享有的权利，以及走廊、楼梯、小区绿地和道路等共有部分，享有的共同所有权和共同管理的权利。 建筑物区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有所有权以及对业主共用部分享有的共有权的总称。 区分所有：指区分一建筑物的特定部分成为所有权的标的 2、具体内容： 根据《物权法》规定——第70条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容： 一是对专有部分的所有权 二是对建筑区划内的共有部分享有共有权 三是对共有部分享有共同管理的权利（成员权） 业主委员会 指由业主组成、代表业主利益、向