第四章 土地使用权出让制度.ppt

第四章 土地使用权取得制度 ☆本章包括三节： 第一节 土地使用权出让法律制度 第二节 土地使用权划拨法律制度 第三节 土地使用权转让法律制度 第四节 土地租赁法律制度 第一节 土地使用权出让法律制度 一、土地使用权出让的概念和特征 (一)概念 是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一 定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支 付土地出让金的行为。 理解此概念需掌握以下几点： 1. 土地使用权出让是土地使用权转移的一种特殊方式 2. 出让行为是让渡土地使用权的行为，不影响或改变国 的土地所有权 3. 出让的标的是国有土地使用权 （二）特征 1. 土地使用权出让是一种民事法律行为 在土地使用权出让行为中国家行使的并非行政权而是所有权，国家并不具有法律上的优越地位，双方遵循平等自愿原则。 2.土地使用权出让是一种设权行为 土地使用权出让是土地所有者（即国家）为土地使用者设定他物权即土地使用权的行为。 3.土地使用权出让是一种有偿行为 土地使用者（即国家）以出让方式取得土地使用权须以向国家（即土地所有者）支付土地使用权出让金为代价。 二、土地使用权出让的主体和客体 （一）主体 土地使用权出让的主体包括出让人和受让人 1. 出让人 出让人是而且只能是国有土地所有权人即国家，具有垄断性，当然国有土地所有权人的出让行为是通过其代表来具体实施的。 2.受让人 土地使用权出让的受让人为一般主体，可以是个人、法人和其他组织。 （二）客体 土地使用权出让的客体不是土地本身，而是对土地一定期限的使用权 三、土地使用权出让的范围 土地使用权出让的土地仅限于国有土地。 四、土地使用权出让的方式 为防止低价出让国有土地使用权，法律法规对出让方式进行强制性规范。主要有：协议、拍卖、招标和挂牌。 有条件的，必须采取拍卖、招标、挂牌方式；无条件的，可以采取双方协议的方式；但法规规定6类情形只能采用拍卖、招标、挂牌方式。 （一）协议 指出让方和受让人就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致，受让人在登记后取得土地使用权的民事法律行为。 （二）招标 是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的民事法律行为。 （三）拍卖 是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 （四）挂牌 是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为的民事法律行为。 五、土地使用权出让合同 （一）形式：书面合同 （二）当事人： 受让人：土地使用者 出让人：市、县人民政府土地管理部门 （三）内容：一般而言，为格式条款 大多数内容由法律法规直接规定，并非由当事人自行决定，并且合同多采用土地管理部门拟订好的示范文本 六、土地使用权出让的登记 土地使用权出让既包含债权行为，也包含物权行为。 土地使用权出让合同的签定 土地使用权设定登记（取得土地使 用权的必要条件） 七、土地使用权出让的期限 （一）期限规定 存在于公有土地制国家，私有土地制国家不存在。 我国根据土地的不同用途、类型，对土地使用权出让的最高年限作出规定： 1. 居住用地七十年 2. 工业用地五十年 3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 4. 商业、旅游、娱乐用地四十年 5. 综合或者其他用地五十年 （二）期限满前收回 1. 因公共利益而收回 2. 因闲置而收回 （三）期满终止 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 （四）续展 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 第二节 土地使用权划拨法律制度 一、土地使