北京北部商业圈重点分析.docVIP

北部区域商圈明显是由产业带动而形成的，其中尤以高科技电子产业为主的中关村商圈、以体育产业为主的亚奥商圈最为突出。 ? 北部商圈之一——亚奥商圈 ? 奥运商圈最早的概念则始于2004年，范围特指在奥运村地区形成一个新的具有鲜明特色的中心商务区，环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，成为文化、体育和旅游产业的活跃区。结合原有的亚运商圈，目前亚奥商圈概念南可辐射北三环，北则发散到了立水桥，甚至是亚北更远的区域。 ? 亚奥商圈的范围： ? 亚奥商圈南起小关路，北到五环路，西起京昌高速，东至京承高速。 亚奥商圈概况： ? 亚奥商圈不仅涵盖了2008奥运会的绝大部分比赛场馆，而且还包括一个国家级森林公园和数千个中高档成熟社区。亚奥商圈是2008年的热点区域，近几年发展迅速，既有第五大道、北辰购物中心、阳光广场、飘亮广场等特色商业项目，亦集中了有“美食长城”之美誉的亚奥美食圈。该区域日车流量将达到100万辆、人流量500万人次，因此具有极大的商业空间，亚奥商圈的服饰、休闲商业潜力将难以估计。 ? 亚奥商圈的特点： ? 1、运动场馆资源优势明显，体育文化氛围浓厚 ? 亚奥商圈运动体育的氛围浓厚，其周边如奥林匹克体育中心、英东游泳馆、国家体育馆、国家体育场、国家游泳中心、奥林匹克网球场等各大奥运场馆林立，在今后数年，该区域都将受到强大体育经济的支撑。 ? 2、传统的富人区，消费水平高 ? 亚奥区域是京城知名的富人区之一，高档地产项目云集，销售价格一直居高不下。大量的常住人口形成了强大稳定的消费力量。随着城市的发展和奥运会的成功，还将有大量的高端业主在区域内置业，消费力水平极度提升。 ? 3、交通便利，品种丰富的美食圈 ? 亚奥美食圈北起科荟东路，南到奥体中心和北四环中路的安惠桥，西起北苑东路，东到北苑路，如果细细数一数，有“三纵、五横”八条交通干道贯通此地，“三纵”是南北走向的北辰路、安立路和北苑路，“五横”是东西走向的北四环中路（安惠桥）、惠中路、惠中北路、大屯路、科荟路，一共八条大路，算得上实至名归的“四通八达”。其最大的特点，就是选择多，不敢说这里囊括了所有五湖四海、世界各地的美食，但基本上，能想到的美食口味、地方风味，这里差不多都可以找到相近、相似的餐厅。另一方面，从小门脸的快餐到豪华的酒楼饭庄也是应有尽有，可以说满足了所有高、中、低档消费的需要。 ? 4、零售业态规模和档次明显不足，消费外流问题严重 ? 对于如此庞大的消费人流和很强的消费能力而言，目前的商圈内的商业供应量略显不足，北辰购物中心和飘亮购物广场加起来的商业面积不过五、六万平方米，与望京、海淀等地区许多大型居住区比较，购物中心较少，存在大量消费外流的问题，尤其是休闲娱乐及较为高档的购物场所更加缺乏。 ? 典型商业项目：北辰购物中心、第五大道、飘亮广场 北京北部商圈之二——立水桥商圈 立水桥商圈范围： 北面是朝阳与昌平交界处，西面与海淀清河相邻，由天通苑组团、北苑/北辰组团和奥北别墅区组成，现有常住人口50万，流动人口超过20万。 立水桥商圈概况： 立水桥商圈位于海淀区、昌平区和朝阳区三个区交界地的北京“三不管三角地”，以前是“脏、乱、差”和“堵车”的代名词。随着天通苑、北苑家园、傲城、顶秀清溪、塞纳维拉、保利垄上、温和华森林等大型居住区的形成，以及地铁五号线、13号线，立汤路等城市交通干道的修建而发生变化，是亚奥商圈北移的时代产物。明天第一城、龙德广场、北方明珠大厦等集中式商业，更加带动了商圈的发展，汇聚了家乐福、百安居、 立水桥商圈特点： 1、高档项目林立，消费人流数量庞大 立水桥商圈内云集了明天第一城、顶秀清溪、世茂奥临花园等中、高档住宅项目，目前楼盘总建筑面积已超过1400万平米，常住和流动人口达到150万人以上，再加上北部紧邻的天通苑和回龙观两大居住社区，消费人流更加庞大。 ? 2、配套完备，交通便捷 　　商圈内的配套设施随着区域的发展不断完善，其周边的商业、市政、绿化，包括清河的改造等工程都已完成，区域未来升值的预期同样吸引着众多商家、居住人群的大量进驻，尤其是随着城铁13号线及地铁5号线的开通，立水桥商圈已经成为京北惟一集三条轨道交通与多条快速公交线路于一体的枢纽中心，商圈发展的硬件条件已经具备。 ? 3、成为亚奥商圈的新核心 亚奥商圈目前的商业核心在安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路，商业供应量仅10万平方米，与几百万平方米的住宅相比悬殊。，这种商业的需求正在依靠立水桥商圈的发展随之改变，明天第一商城、龙德广场两个10万 平方米以上的商业项目正表明亚奥商业核心近几年将北移至立水桥区域。? 典型项目：明天第一商城、龙德广场 ? 北部商圈之三——中关村商圈 ? 中关村商业圈是近年来发展最为迅速