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北美风情小镇的营销策划报告 音乐会 标签： 北美风情小镇营销策划报告 北美风情小镇营销策划报告 ? ? ? ? 一、价格策略 北京市别墅格局： 有所谓的四大格局， 北京别墅分布。即 “ 一山 ” 两河 ” 三线 ” 四高 ” 一山 ” 指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；两河 ” 指潮白河、温榆河两河周边别墅带；三线 ” 指立汤、京顺、京通三条线；四高 ” 则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中 “ 三线 ” 和 “ 四高 ” 传统的别墅区域，而 “ 一山 ” 和 “ 两河 ” 因其自然资源相对较好，北京别墅分布最佳的位置。 别墅市场的价格格局： 市场价格由市区向郊区递减。同时由于别墅市场发展的时间和基础条件不同， 目前北京市别墅的平均售价约为人民币 8400 元／平方米左右。别墅市场的价格格局与普通商品房价格分布特点相似。又呈现出以下特点： 平均售价在 2000 美元／平方米左右， 市区别墅：市区内别墅少而价格较高。约合人民币 16600 元／平方米，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为 3000 美元／平方米。 平均售价以城区为中心， 京顺路沿线及其周边地区：别墅售价大多在 1000 3000 美元／平方米之间。由里向外递减，东北四环附近平均价位在 2700 美元／平方米左右，首都机场附近约为 2000 美元／平方米，马坡地区中高档别墅约为 1200 美元／平方米，普通项目的售价在 5000/ 平方米左右。 立汤路沿线：别墅平均售价人民币 7000 元／平方米。 如翠湖别墅 2000 年 8 月重新开盘后， 京昌路沿线：中高档项目的别墅售价平均也在 10000 元 / 平方米。而且目前西北区域别墅价格直追东北区别墅。销售均价由 8500 元每平方米上涨到 9600 元／平方米；玫瑰园一期现房 1200 美元／平方米；二期环湖别墅就成倍涨至 2750 美元／平方米，而环湖别墅一期也在 2000 美元／平方米；碧水庄园一期均价 1400 美元／平方米；基本上与东北区别墅不相上下。 价格差距很大， 其他地区：其他地区别墅以内销市场为主。产品的档次普遍不高。其中售价在人民币 3000-6000 元／平方米的则分布在海淀上地、通州地区、大兴西红门、亦庄和望京地区。价位在人民币 2000-3000 元／平方米的低档别墅则主要分布在远郊区县。 但同时别墅价格在区位条件影响的基础上， 需要特殊说明的别墅市场价格格局虽然大体上与以上区位价格相符。受区域小环境和项目品质影响也很大。所以区位价格格局只能作为项目定价的参考要素之一。 不同价位别墅的市场份额： 售价在人民币 5000 元／平方米以下及高于 10000 元／平方米的别墅数量相等， 从整体市场来看。共占 70 ％的份额，其余为中间价位。 导致别墅价格拉看较大差异： 地价不规范。 各区及每个区域内的土地补偿价差异很大。同是郊外的土地， 郊区的土地在出让过程中不够规范。其补偿价有 3 万／亩的也有 30 万／亩的这也就决定了郊区别墅在同一个区位价格有可能拉开较大的差距。 1. 项目起价、均价建议 除了区位和环境的影响因素以外， 从销售情况的反馈来看。以下方面对别墅的定价也有很大影响。 湖景是热点： 则更能吸引买家和租客。据统计， 别墅区内如果有湖面加以点缀。东北部别墅共有 8 个湖景式别墅，平均入住率为 85 ％以上，入住率最高的京润水上花园、紫玉山庄、香江花园在 90 ％以上，开盘时间相对较短的富城花园、银湖别墅入住率也超过 50 ％。 高档配套设施齐全的别墅市场需求较大： 高尔夫球场、网球场、游泳池等康体娱乐设施和高级会所是高档别墅发展的迫切要求。具有高尔夫球练习场的香江花园、丽京花园以及金色湖畔高尔夫球俱乐部旁边的裕京花园， 别墅与其它居住物业最重要的区别就是配套设施的档次和规模上。销售率已经很高，租客仍然络绎不绝。目前大部分高档别墅都具有网球场、游泳池等设施，而中低档别墅这类设施则比较缺乏。会所是别墅住户举行公共活动和社交活动的场所，会所的发展趋势是服务设施的多功能化，目前，紫玉山庄、香江花园、京润水上花园等高档别墅，均有服务设计齐全的高级会所，这些会所作为项目的重要设施起到园区对外的窗口的作用，对吸引买家和租客起到重要作用。 有大面积私人花园的独立式别墅是开发重点： 半独立式联体别墅也有较大数量剩余， 目前市场滞销别墅类型以联排别墅最多。嘉浩国际商住别墅城莱蒙湖别墅、客都园等别墅末入住房屋有 70 ％以上为联排别墅和半独立式联体别墅。这两类别墅户型滞销的主要原因是园区内位置和环境较差，没有充分保证别墅生活的私密性和环境的优美。而私有空间较大的独立式别墅则很畅销。别墅是高档次住宅，要求有较大面积的私有绿地和私家花园，因