第章房地产转让代理.ppt

7.4 商品房销售代理 7.4.1 商品房销售代理的含义和特点 商品房销售代理是指房地产经纪人接受房地产开发商的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。房地产经纪人须经开发商委托，在委托范围内(如价格浮动幅度、房屋交付使用日期等)替开发商行使销售权。 商品房销售代理具有以下特点： (1)商品房销售代理是一种民事行为，委托方为房地产开发经营企业或购房人，代理方，即房地产经纪机构，一般双方应签订委托代理协议或合同才能构成民事法律关系。协议一旦生效，双方的权利和义务也就明确，双方必须认真履行。 (2)商品房销售代理，由房地产经纪人实施，但应以被代理人的名义进行。 (3)商品房销售代理是有偿的代理行为。房地产经纪人根据成交价或销售业绩，按双方约定的比例收取佣金。 (4)商品房销售代理方，必须是经工商登记注册，领取营业执照，并到房地产管理部门进行备案的经纪机构。 7.4 商品房销售代理 7.4.2 商品房销售代理的分类 1.商品房现售代理 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。在商品房现售代理过程中，房地产开发企业应向经纪机构出具委托书。房地产经纪机构也应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 2.商品房预售代理 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售代理的前提是：房地产开发企业已取得需委托代理商品房的预售许可证。受理委托时，房地产经纪机构应要求房地产开发企业出具委托书，接受委托应签定委托合同。合同中应明确代理双方的权利和义务，并明确有关预售价格、代理期限，广告宣传费用支付、佣金收取、违约责任等。 7.4 商品房销售代理 7.4.3 商品房销售代理的方式 1.独家代理 独家代理是指房地产开发企业或房地产所有权人，将房屋的出售(租)权单独委托给具有房地产经纪资格的机构代理，由此产生的风险和收益按事先达成的协议共同分担(比例不等)的一种代理。独家代理具体可分为两种形式： (1)独占销售权代理，或称买卖权委托合同。 (2)独占代理权代理。 2.共同代理 共同代理是指房地产开发企业或房地产所有权人将房屋出售(租)权同时委托数家具有房地产经纪资格的机构，并按谁先代理成功，谁享有佣金；谁代理成功量多，谁多得收益的原则进行操作的一种代理方式。 3.参与代理 参与代理是指房地产经纪人参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由独家代理公司或共同代理人按参与代理协议分配佣金的行为。 7.4 商品房销售代理 7.4.4 商品房销售代理的业务来源 一般而言，只要是权属清晰，符合国家有关规定可以上市出售的房地产，均可作为房地产销售代理的业务来源。按委托代理主体不同，可将房地产销售代理业务来源分为以下几类： 1.房地产开发商委托代理 2.单位用房委托代理 3.居民委托代理 4.流动人口委托代理 7.4 商品房销售代理 7.4.5 商品房销售代理业务操作 1.商品房销售代理 房地产经纪人在为开发商或消费者代理商品房买卖业务时，无论在业务接受之前，还是经纪活动之中，都应把握好一些关键问题，以免出错，带来不必要的损失。商品房销售代理应注意的问题主要有： （1）商品房现售应当符合以下条件。根据2001年4月4日建设部发布的《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售,应当符合以下条件： 　　①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 　　②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 　　③持有建设工程规划许可证和施工许可证； 　　④已通过竣工验收； 　　⑤拆迁安置已经落实； 　　⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； ⑦物业管理方案已经落实。 7.4 商品房销售代理 7.4.5 商品房销售代理业务操作 （2）商品房销售计价。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 　　按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中