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对湖北省大冶市金融业支持保障房建设几点浅见摘要：近几年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的大冶市房地产市场和房地产金融业务发展情况，笔者对我市房地产市场及房地产金融业务发展情况进行了调研，并提出了几点浅见。关键词：大冶市 保障房建设 金融支持 一、全市保障房建设及银行贷款支持情况 从政府方面来看：2012年我市将继续加大住房保障的工作力度，对我市保障性住房的需求作进一步的调理摸底，针对不同层次的住房困难群体实施不同的住房保障方式，建立多层次的适合我市发展的住房保障体系，努力解决更多家庭的住房难的问题。一是加快廉租房建设进度。二是新建三大块的公租房建设工程。三是继续加大投资力度，加快完成经济适用房建设工程任务。四是开发区完成243600㎡，938套棚户区改造工程。五是2011年发放补贴户数的基础上再增加500户，2012年累计将达到4150户。 从银行信贷支持情况看：截止2012年3月末，我市银行业金融机构中没有一家对保障房建设进行金融支持。 二、当前商业银行支持保障房建设面临的不足和困难 （一）商业银行贷款额度较为紧张 首先保障房建设项目利润率比其他商品房项目低，不能支付过高的利息，商业银行在目前信贷资源偏紧的情况下，倾向于将信贷投放给能获得较高综合回报的项目。但保障房建设是一项民生工程。商业银行作为盈利性机构，在支持保障房建设过程中会遇到盈利性与政策性之间无法选择的为难局面。 其次按照目前各家商业银行的政策，保障房是没法申请到按揭贷款的。且与商品房不同，保障房五年内不准上市交易。对于银行来说，如五年内出现贷款逾期，银行则无法处置房产。 （二）商业银行保障房贷款面临风险太多 首先由于商业银行在金融业务领域的竞争，加之保障性住房贷款发放条件低，且往往会受到政府方面的行政干预，导致银行忽略考虑风险的防范。 其次由于保障性住房产权为有限产权，其转让会受到转让年限要求、受让人条件限制、转让价格受限制等各方面因素的影响，使得银行在处置保障性住房时受到种种限制，一旦出现问题，可能会产生无法回收贷款本息的风险，甚至于会造成呆账、坏账。 最后是还款来源保障难。除经适房、棚户区改造等以销售为主的保障房能够获得稳定的现金流外，由于公租房、廉租房等保障性住房建设回收期长、还款来源无保障等一系列原因，银行支持意愿不高。 （三）政策性扶持没跟上，银行支持难 各种风险补偿难。由于目前对银行支持保障房建设的信贷鼓励政策具体标准和措施还未出台，银行支持保障性住房建设不象涉农贷款一样，具有一定的风险补偿政策，导致银行在此类贷款上难于承受收回贷款利息和本金的风险。 三、加强商业银行支持保障房建设力度的对策与建议 建议政府出台一些扶持政策，鼓励各商业银行创新业务品种，鼓励合规办理保障房按揭贷款。依靠更多的金融监管政策、政府扶持政策、商业银行经营发展战略和风险防范机制的创新，使商业银行无后顾之忧，主动、大胆发放保障房贷款。 （一）政府方面必须把好关，打消商业银行支持保障房的疑虑 政府作为保障性住房的主导者，无论是通过银行贷款自建，还是由第三方通过银行贷款建设，政府都应当在规划与建设、资金与住房来源、价格确定、申请与准入、监督管理等各方面严格、认真做好工作，尤其是对保障性住房的房屋质量严格掌控并加强监督建设，务必使保障性住房的质量得到保证，且必须严格按照规划等按期完工。只有这样，才能够尽快回笼资金，确保能够按期偿还银行贷款本息，给商业银行吃颗定心丸。 （二）商业银行方面谨慎对待，规避风险 1、必须对保障性住房项目进行严格的审查。无论是政府自建，还是由第三方开发建设的保障性住房，首当其冲的，就是审查开发建设者的能力条件，商业银行在发放保障性住房贷款前，要重视合法性手续和资本金到位情况的调查，对于合法性手续不齐备的项目和资本金未全部到位的项目，坚决不能发放贷款。 2、应对项目风险进行全过程掌控。银行作为贷款人，不仅要做好初期对项目的审查工作，而且还要全过程对项目进行跟踪，对资金的使用情况，工程项目的质量，进度等情况进行定期或者不定期的跟踪了解。 3、重视对项目合法性及可行性的审查。保障性住房项目的开发贷款条件比一般商品房开发贷款的条件低，且受政府工程等因素影响，往往会使商业银行忽视对其项目合法性的认定。因此，保障性住房贷款的担保风险很大。所以，审核合法有效的担保对银行贷款的安全性具有极其重要的意义。 4、建立完善的还款保障机制。目前各家银行对于保障性住房贷款还款保障机制的思路主要有三种：第一种为地方政府给予土地划拨、贷款贴息等政策优惠；第二为保障房信贷不受监管指标制约；第三为地方政府回购保障性住房。