房地产开发过程中企业如何对成本进行有效控制及管理.docVIP

房地产开发过程中企业如何对成本进行有效控制及管理任何企业在其经营过程中追求的目标是利润，房地产企业也不例外。利润的最大化是房地产企业在开发过程中所必须面临的问题，影响房地产企业利润的因素很多，就其在开发过程中而言，成本将会对其产生非常重要的影响。如何对开发房地产过程中的成本进行有效的控制是企业所必须解决的问题。房地产企业开发房地产产品过程中成本控制主要表现为开发成本控制、施工项目成本控制、成本管理等方面。房地产开发企业在其产品开发过程中，应从这三方面入手，寻求企业利润最大化的目标。 一、开发初期成本控制 要控制好房地产开发的成本，需要房地产开发企业在投资的论证性阶段要进行理性论证。中国房地产市场还不成熟，部分投资者缺乏理性的头脑，喜欢看别人而动，这就增加了许多不必要的成本。在土地拍卖阶段，房地产企业往往出现不理性的行为。一般房地产企业在项目开发初期的成本与利润账是这样构思的：一是预期项目到手后未来年份土地价格会进一步上涨，其思路来源是土地资源的不可再生性和稀缺性，所以不怕用高价收购土地开发项目。由于开发企业的非理性思维，就造成土地价格居高不下、项目开发成本不断增加的局面。 为此，房地产开发企业在项目开发后的论证过程中要作好可行性研究和设计报告。可行性研究报告对于房地产项目而言是成败的关键，可行性研究报告是针对企业要开发的项目进行充分的市场发展前景分析，在经过对市场的深入细致的调查研究基础上，对项目的可行性进行论证，以回答项目在开发后成功的可能性。可行性研究论证一定要站在客观科学理性的基础上开展，而不是形成于投资者头脑发热的基础上，否则可行性研究论证就成为一种自欺欺人的文本资料，从而造成房地产开发企业在成本控制上的损失。 开发初期应当做好项目设计工作，设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。当今我国房地产开发项目的设计太过简单，设计费用压到极低，使设计部门无利润可言，只有压缩设计时间，粗制滥造，不注重建筑的比例、匀称、风格及造型，造成建筑不协调没有美感，与当地的地理状况、气候特点及人文环境不相适应。这样的设计不仅不能给房地产开发商带来市场机会而且影响未来的销售，使房地产开发成本增加。所以房地产开发商在项目开发初期就应进行理性思考认真论证。 二、施工过程中的成本管理 在我国，通常把施工项目成本管理划分为相互联系的六个环节，即成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本核算。在我国许多项目缺乏必要的成本管理环节，不进行成本预测和计划，管理存在随意性；有些项目成本计划和实施“两张皮”，没有依据成本计划进行成本控制或由于成本计划编制质量不高，无法依据成本计划进行成本控制，使成本管理走向形式化。究其原因，主要的问题出在成本核算环节。由于我国大多数建筑企业没有建立完善的项目成本核算体系，成本核算目的性不强，不系统，使项目成本预测与计划失去了数据基础。而成本预测与计划不准确，又使施工项目成本控制失去目标。加强项目成本核算正是从施工项目成本管理的症结入手，也是建筑企业成本管理发展的客观需要。 在现代成本管理中，成本的概念有两大分支，一是以国家规定的财务会计准则和企业制定的财务制度为基础进行核算的成本，称为企业财务成本；另一是根据施工项目管理和决策需要进行核算的成本，称为项目管理成本。在施工项目成本管理中，项目经理组织管理人员核算的是管理成本而不是财务成本。如果在实践中将财务成本和管理成本混为一谈，就不可避免地产生了成本核算周期长、手续烦琐、数据繁杂、核算结果对项目管理没有指导意义等现象了。将成本核算对象定义为管理成本，一切从管理的角度出发，简化核算过程和结果，改变过去项目成本管理中应用会计方法和会计报表的核算模式，可以解决上述的两个矛盾，使成本核算更具有可操作性。 三、做好成本管理工作 房地产开发企业的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分，所以成本计划也应分为项目成本计划和期间费用计划。 1．制定项目成本计划。（1）项目成本计划的形成过程。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。具体而言：第一，通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划成本对每一步设计与计划起着总控制作用。第二，逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的