国有土地有偿使用政策梳理及监管趋势-汉坤律师事务所.PDFVIP

20 17 年 1 月25 日 李朝应 ︱许莹 ︱王晨 20 15 年 10 月10 日 国有土地有偿使用政策梳理及监管趋势 陈漾 ︱张钊 2016 年 12 月31 日，为配合投融资体制、国有企事业单位、农垦等相关领域的改革要求，国土 资源部、国家发展和改革委员会、财政部、住房和城乡建设部、农业部、中国人民银行、国家林业局、 中国银行业监督管理委员会等八部委联合发布《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规 [2016]20 号，2016 年 12 月31 日发布并生效，以下简称“20 号文”）。自1986 年6 月25 日发布以 来，历经数次修订，现行有效的《中华人民共和国土地管理法》（2004 年8 月28 日发布并生效，以 下简称 “《土地管理法》”）已经确立了土地社会主义公有原则、土地用途管制原则、耕地保护原则 以及国有土地有偿使用原则等一系列土地管理的基本原则。本文针对《土地管理法》、《中华人民共和 国城市房地产管理法》（2007 年8 月30 日发布并生效，以下简称 “《房地产管理法》”）等现行有 效的法律法规，并结合20 号文提出的有关意见，对国有土地有偿使用政策及政策趋势进行梳理。 一、国有土地的范围和分类 1. 国有土地的范围 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014 年7 月29 日发布并生效，以下简称 “《土 地管理法实施条例》”）的有关规定，下列土地属于全民所有即国家所有，土地的所有权由国务院代 表国家行使： 1) 城市市区的土地； 2) 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 3) 国家依法征收的土地； 4) 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 5) 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 6) 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农 民集体所有的土地。 汉坤律师事务所  北京  上海  深圳  香港 2. 土地分类 1 从规划用途角度分类，我国法律框架下的土地可以分为农用地、建设用地和未利用地。根据《土 2 地管理法》以及国土资源部的土地分类标准，从用途角度可以将土地进一步细分如下： 一级分类 二级分类 三级分类 耕地 灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地 园地 果园、桑园、茶园、橡胶园、其他园地 农用地（直接 林地 有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃 用于农业生 产的土地） 牧草地 天然草地、改良草地、人工草地 畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、 其他农用地 农田水利用地、田坎、晒谷场等用地 商服用地 商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地 工矿仓储用地 工业用地、采矿地、仓储用地 公用设施用地 公共基础设施用地、瞻仰景观休闲用地 机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用 公共建筑用地 建设用地（建 地、慈善用地 造建筑物、构 城市单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地、空闲宅基 住宅用地 筑物的土地） 地