第五讲 房地产金融.pptVIP

第七章房地产金融 主要内容 第一节 概述 第二节 房地产金融运行 第三节 房地产保险与信托 第四节 我国房地产金融的发展 第一节 概述 一、含义 狭义(服务于房地产业) 广义(房地产业及相关部门) 二、产生的必然性 发展房地产业的客观要求 住宅商品化、市场化的客观要求 金融自身发展的客观需要 三、特点 广阔的金融资产投资领域 房地产是较好的抵押担保品 房地产贷款及债券的偿还期较长，现金流稳定 房地产流动性可通过债券化经营来弥补 四、功能 筹资，满足房地产开发经营需要 筹资，满足城镇居民购建住房时的资金需求 活跃房地产市场，优化资源配置 调控房地产业的速度和规模 五、金融业与房地产业的关系 房地产业越发达，其与金融业的相关度越高 房地产业与金融业相互促进 房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行 第二节 房地产金融运行 一、房地产金融中的资本流 二、资金来源——多元化趋势 　资金来源渠道多样性是建立和完善稳定的房地产金融市场的关键。 美国房地产金融的来源： 　1.保险公司：从事长期贷款 　2.商业银行：短期和中等额度的商业房地产贷款 　3.储蓄贷款银行：主要存款来自消费者，资产是抵押住　宅。目前业务重点为多户型住宅投资。(类似于英国的建筑业协会) 　4.互助储蓄银行：美国东海岸，住宅抵押贷款和商业房　地产贷款投资。 　5.抵押银行：抵押经纪人从大型金融投资者那里吸收资金，分发至开发商、房地产所有权人或购买者手中。 　6.房地产投资信托公司：为股东利益而经营一组房地产（从购物中心、办公楼到公寓和饭店）的公司。股票可以公开买卖。 三、影响房地产金融市场的社会经济因素 通货膨胀的变化：早期保值，房屋热销；随物价上涨，房屋市场低迷。——房地产周期产生 银行利率的变化 所得税法的变化（在西方用于避税：购房所得减少；累进税下税率降低；会计准则中的折旧率大于实际折旧率；房屋增值而减少的所得税。） 汇率变化（汇率下降时，为保值投资本国房地产；反之反是） 日用品价格的变化 房地产证券和其他投资工具回报率的变化 金融政策：抵押贷款利率、首付款额度 社会福利制度：福利制度好的国家房屋自有率低 四、房地产金融的发展 （一）国外房地产金融的发展 　1.(1)建筑业协会(1775年，源于英国，由早期的互助性逐渐发展为非银行金融机构，80年代其贷款占购房贷款总额的75% ，目前上升到90%。资产构成居民抵押贷款占80%，负债：股本投资、储蓄占95%。) 　 2.土地开发银行(1769，德国，1849年前只能地主参加，1873前，同一区域的抵押土地证券化；此后发展为全国性的。1817年美国初创联邦土地银行) 　 3.公积金制度(1955，新加坡) （二）国内房地产金融存在的问题 1.房地产金融市场资金来源单一 政策性资金，如住房公积金 金融机构储蓄(居民储蓄的短期限与抵押贷款的长期限矛盾) 2.房地产贷款的过渡性 还在担保阶段：有保证、质押、抵押三种方式，应以抵押贷款为主，抵押贷款品种单一 3.房地产金融市场不完善 保险机构、担保机构参与少，中介服务有待完善，需设计抵押、担保和保险相互交叉、相互依赖的多层次市场 4.房地产金融市场法律体系有待完善 目前主要是担保法，有关住宅抵押贷款方面的规定不详细，如抵押贷款的使用、出租、装修、管理、监督、违约后房屋的强制处置等 5.商业银行经营机制有待转变 个人信誉评价机构 抵押房屋状况检查、监督机构 资产经营、风险规避机制 第三节 房地产贷款 一、个人住房贷款 二、房地产开发贷款 三、收益性房地产贷款(商业房地产) 四、住房公积金贷款 第四节 房地产保险与信托 一、房地产保险 房地产风险 房地产业务中的财产损失险 房地产业务中的责任保险 房地产业务中的信用保证保险 房地产业务中的人身保险 二、房地产信托 最新热点讨论（REITs） 房地产信托风险：房地产自身项目的风险、资金被挪用的风险、信托财产流动性风险以及信托投资单一项目所带来的集中投资风险。 课堂讨论 1.中国房地产金融体系合理么？ 2. 为什么中国人热衷房地产投资？ * * 资本供应者 商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者 开发商 家庭 商业资本家 土地所有者 投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本 债务 债务 股权 服务机构 资本使用者 房地产金融中的资本流 资金来源 政府拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹 集体集资 预收款 证券 股票 国营公司 各公司 特定公司 公积金 住宅合作社 地方政府和地方居民 各公司 用户 我国房地产开发资金来源及运作