动迁安置补偿会计处理及纳税申报要注意的问题.docVIP

动迁安置补偿会计处理及纳税申报要注意的问题无论何种形式的动拆迁安置业务，应根据有关协议和条款，遵循收入与成本分离、收入成本同时确认的原则进行相应的会计处理。我们在处理此项业务的时，要把取得土地使用权和销售不动产作为两笔业务来处理。“拆一还一”部分是等价的，没有所得税的应税所得，换一种思路，同货币补偿其实是一样的，我把动迁补偿费付给被拆迁户，让他再来购买我的商品房，这部分销售的商品房收入要确认收入，支付给动迁户的补偿费应计入土地开发成本。如果账务处理与税法的规定存在着差异，企业所得税、土地增值税可能都会存在一定的涉税风险。鉴于集团目前的会计核算方式，收入和成本均是按协议价来确认的，这种操作方法如果不采用相应的纳税调整方法，是存在很大的税务风险的，并会在将来面临的土地增值税清算中，土地开发成本和加计扣除项目金额的确认产生问题，因此，必须采用调整收入和成本的确认方式或调整纳税申报表的方式来解决这个问题。（1）营业税国税函发（1995）549号文件规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,是指开发商安置给原住户的，与原房屋等面积的部分可以按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，（动迁安置的面积=原被动迁的建筑面积）不是按动迁协议中约定的补偿面积，超过面积部分是要按市场公允价计征营业税的。烟台项目公司的财务经理赖军，在这方面与主管税务机关作了大量的沟通协调，业务探讨，经过坚持不懈的努力，完成了回迁房的成本备案工作。烟台市莱山区地方税务局下发了烟莱地税函（2009）8号文件，明确了对于旧城改造中房地产企业回迁安置房与原房屋等面积部分以规定的建筑工程平方米造价标准来核定其营业税的营业额。（2）所得税新企业所得税法实施条例十三条规定：企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。国税发（2009）31号文件的第三十一条的有关规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应以换出开发产品的公允价值和在土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。也就是说，应当按补偿安置房屋的公允价值确认收入，同时按相同的价格确认土地开发成本。因为用自己的开发产品去交换被动迁户的土地使用权，合同约定安置补偿给对方的产品与取得的权益是等价交换的，是有对价的，其对价就是换出产品的市场价值。按照新的会计准则，非货币交换也是按公允价值为计价基础的。非货币性资产交换，换人资产的成本有两种计量基础;（1）公允价值（2）账面价值。公允价值适用于:A、? ? ? ? 该项交换具有商业实质；B、? ? ? ? 换入资产或换出资产的公允价值能够可靠的计量；符合以下三种情形之一的，公允价值视为可靠的计量：1、? ? ? ? 换入资产或换出资产存在活跃市场；2、? ? ? ? 换入资产或换出资产不存在活跃市场、但同类或类似资产存在活跃市场；3、? ? ? ? 换入资产或换出资产不存在同类或类似资产可比市场交易、采用估值技术确定的公允价值满足一定的条件。所以，按动迁安置的房屋在按公允价值确认收入的同时按公允价值确认土地开发成本，并不违背会计准则的要求。目前，此类业务的会计处理有多种方式，常用的: 1、全部按市场价在确认销售收入的同时确认土地开发成本收人是按安置地块计入，成本是按动迁地块计入，体现了安置地块可售面积均价的合理性和动迁地块土地成本的真实性，与土地增值税清算方法一致。2、在账务处理上收入和成本都不确认，直接在纳税申报表上调增视同销售收入和视同销售成本此法会计处理简单，根据动迁协议作纳税调整的依据，但不能体现收入和开发成本的真实性，账面销售的面积与测绘可售面积不一致。3、收入和成本按动迁协议来确认，成本价和协议价的差额调整纳税申报表；4、收入和成本按动迁协议来确认，公允价值和协议价值的差额调整纳税申报表。后三种方法项目收入和成本的真实性不能体现，尤其是在协议价低于成本价的情况下）。以上几种方法，无论怎样操作，企业所得税的实际税负最终都是为零。但操作方法的不同，单位成本会发生变化，由于开发成本要在完工产品与未完工产品、已售与未售产品中进行两次分配，所以存在异地安置、项目的全部收入跨年度实现的的情况下会产生应纳税所得的时间性差异。（3）土地增值税国税发（2006）187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》和国税发（2009）91号关于印发《土地增值税清算规程》的通知中明确规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：  　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均