宏观调控下的房地产资金链分析.docVIP

内部资料 注意保管 建 筑 房 地 产 业 要 参 建设部政策研究中心 主办 2006年9月11日 本期要目 9月再起调控风暴各地住房建设规划有待进一步细化 3 宏观调控下的房地产资金链分析 6 我国商业地产呈现过热趋势 9 玻璃工业的发展现状及其国际差距经济适用住房存在的问题及分析2006年1-7月西部地区房地产市场运行情况分析国外住宅产业化的历程 20 每周报告：2006年1-7月份商品房销售报告 　　　　　本周分析 本 期 评 论 9月再起调控风暴 9月4日中国国家外汇管理局、建设部公布相关规定强化房地产市场外汇管理《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，通知规定，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。次日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。6日，建设部、发改委、工商总局三部委将联合在全国范围内开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动建设官方网站发布《关于对外商投资企业在中国境内取得资质情况进行全面调查的通知》（建市综函[2006]57号）。刚进入9月第一周，相关部委就三次发文，一次大行动，房地产市场9月又刮调控龙卷风。 《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》是7月规范外资新政的延续，此次政策出台将一些问题具体化，也更严格了，增强了可操作性。相同的是，这次出台的土地调控新政也着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施也更有针对性。而三部委的联合行动则更彻底，直接定为一年专项整顿行动。 分别看这几大新政，外资规范的政策明显地透露出了一个“严进严出”的信号。不仅全部外资购房结汇均得接受“真实性审核”(之前规定为100万美元以上)，转让收益也得在审核后方可汇出。 土地调控新通知中关于“统一工业用地最低价标准”和“工业用地出让也采用招拍挂的方式”特别值得关注。从这两点看，政府一方面是为了防止一些工业用地被低价购入后通过用地性质变更而另开发商大获利，这是防止这部分寻租空间再被利用；另一方面是为了减少工业用地的闲置或浪费。目前，一些地方竞相低价出让工业用地，甚至实行“零地价”，不仅造成恶性竞争、重复建设，而且导致工业用地需求膨胀，有些地方已出现盲目扩张的势头。在整个用地结构中，工业用地偏多，利用强度偏低，造成土地隐性闲置和浪费。 三大新政对楼市的影响来看：土地调控新政对市场的影响最早也要在1-2年后体现，但这对于规范市场将起到重大作用。外资新政从短期来看将会直接影响一些一线城市（外资聚集城市）房市，使得高档楼盘销售量下跌，挂牌价上涨（售出人转嫁税收风险）；从长期来看，则有利于市场供求结构的调节，有利于形成阶梯价格体系，使价格逐步回落到合理的水位。 热 点 分 析 各地住房建设规划有待进一步细化 9月底住房建设规划将上报建设部备案 本刊综述 早在5月29日发布的九部委《意见》中，就明确要求“各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布，直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案”。这意味着各地落实调控的细则措施，必须在此之前出台。如今，9月已至，到了各地方政府落实细则的时候了。 北京市限价房政策细则有待细化 日前北京市有关主管部门就限价房政策召开了内部咨询会。各方对于限价房的购买资格纷纷展开讨论。购买限价商品房的资格肯定会有限制，但是究竟以什么方式进行限制，并未最终确定。 就这一问题，此次咨询会上提出的主要解决思路有好几套。其中之一是借鉴经济适用房的资格规定制度，要求申请者有北京市常住居民户口，或者进京的“蓝页户口”。但反对意见认为，外地在京工作人士同样为北京贡献了税收，“户口控制”政策对该群体明显有失公平，而本轮房地产调控着力点之一，便在于维护住房领域的公平。 随后提出的折中思路是既保留类似经济适用房“户口控制”的资格审核模式，又通过在京工作年限对购买资格进行限制，并以缴纳个人所得税的时间记录作为在京工作年限的判断依据，以增强其技术操作性。 与会的专家和领导还提出，推出“两限普通商品房”，目的在于解决中低收入家庭的住房问题，在具体操作时可以采用限房价竞地价、多部门联合招标、统一监管的方式。要对“两限普通商品房”的购买资