项目前期定位浅谈——四把尺子与基础研究.pptxVIP

1 项目前期定位浅谈 基于四把尺子的基础研究及资料搜集 2015年5月8日 2 研究目的 研究内容 目录： 3 用于前期顾问所需解决问题的分析——“在什么样的地方，盖什么样的房子，卖给什么样的人”。只有研究好了这个问题，才能在后期的营销策划时把“怎样卖房子”的工作做得更好，从而实现楼盘的最大价值。 基础研究的目的 4 研究目的 研究内容 目录： 5 四把尺子——用地、市场、政策、开发商 四把尺子是项目分析的过程而不是结果 四把尺子是分析项目的必要工具，但是并非成功策划的充分条件 基础研究的内容 6 基础研究之用地 宏观尺度（城市）·中观尺度（区域）·微观尺度（地块） 7 主要分析用地所在城市相关背景所产生的影响，以及此影响对于项目发展所起的作用 宏观尺度 8 项目所在城市的—— 定位功能：形象、定位、区位、交通、文化…… 经济产业：GDP、人均GDP、人均可支配收入、消费性支出、储蓄存款；产业格局；人口；教育……（注意：数据要有出处，且出处统一） 发展规划：空间结构、功能结构…… 宏观尺度——研究内容 9 中央直辖市、中国北方最大的沿海开放城市 中国经济增长第三极、国家战略发展重点 北方经济中心（金融中心） 面向东北亚，是中国北方最大的沿海开放城市,东北亚地区的重要港口城市和制造业基地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡 环渤海经济圈中心，我国北方地区第二位城市，港口物流、进出口贸易、制造业等方面处于优势地位 京津冀大都市连绵带的核心城市，带动我国京津冀地区以至更大区域范围经济社会增长 影响： 形成空间发展重点 外来人口增加 产业转型 人口素质提升 天津城市定位 天津城市定位引导天津的城市变化趋势，将为商品房市场带来强大驱动力 例 子 10 规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构，加强区域协调，统筹城乡发展，保护生态环境。 一轴：武清——中心城区——滨海新区核心区发展主轴； 两带：宁河——汉沽——滨海新区核心区——大东部沿海发展带、蓟县——宝坻——中心城区——静海西部城镇发展带。 三区是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部七里海——大黄堡洼湿地生态环境建设区、南部团泊洼水库——北大港水库湿地生态环境建设区。 本案 规划带来的区域发展潜力正在逐渐释放 天津城市规划 影响： 发展重点方向 宜业宜居基础坚实 本案所处津南区成为连接中心城区与滨海新区的纽带区域，空间功能明确 本案处于北大港水库湿地生态环境建设区边缘，区域生态站位明确 例 子 11 天津城市交通规划 已竣工线路：1号线（南北向） 年内竣工线：2号线（东西向） 3号线（南北向） 9号线（津滨向） 规划线路：5号线 地铁1号线的日客运量已经由开通之初的1—2万人次猛增到6万人次以上 2、3、9号线的相继运行将实现城市横纵无缝对接 由中心辐射出的交通干线正是商品房需求扩大的主方向，中心城区是主要客源方向 影响： 便捷交通带来跨界人群 交通线路延展住宅需求 例 子 12 天津经济 天津市自2003年开始经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行，已进入经济增长高峰期。达到中等收入国家平均水平 ，成为国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一 至2008年，天津市整体经济运行良好，人均GDP突破6万元大关，且08GDP全市完成总额高达6354.4亿元增幅位于全国第二位 。随着经济快速稳定的发展，人均可支配收入的增加将带动天津市民的消费能力提高，进一步促进经济发展 城市经济处于高速发展期 居民收入增长，支付能力增加 影响： 催化居民改善居住条件、升级居所的需求 中产阶级兴起，支撑客群第二居住需求 城市经济快速发展，居民收入增长，改善居住、第二居所需求发展迅速 例 子 13 天津产业 华苑产 业园区 武清开 发区 中新生 态城 航空城 响螺湾 大力发展以第二产业为基础的第三产业 产业园区遍地开花，带动本地经济 天津开发区： 天津市主要包括津南开发区、西青开发区、东丽开发区、天津塘沽国家海洋高新技术开发区、武清开发区、宁河经济开发区、静海开发区等十多个开发区。 支柱产业： 第二产业-石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶金等及其他高新技术产业 第三产业-现代服务业，重点发展金融服务和现代物流业 第二产业： 天津第二产业比例较大，发展速度较快，08年工业增加值锁定4000亿，增速全国第二 产业移民需求基础催生本地商品房第一居住需求 西青开 发区 影响： 注入大批地缘性产业移民，引发配套需求 产业带动引发宜业宜居趋势，驱动当地城市化进程 例 子 14 天津人口 市中心地区人口向外扩散趋势明显、环城地区与滨海新区成为新增的人口聚集地 在外来人口中，滨海新区占40.7万人，占天津市整体外来人口的三成 天津