土地成本-重庆国家税务局公务员面试管理系统.PPT

房地产开发企业土地增值税学习探讨 重庆市国家税务局第四稽查局 讲座内容 一、土地增值税清算规程 程序性文件 二、国税发[2006]187号文 实体性文件 主要通过实例讲解如何核实项目收入的完整性、公允性；扣除项目的真实性、合法性 清算案例 总局土地增值税重要文件 2006年 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 》（财税[2006]21号） 2006年 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发[2006]187号） 2009年 《土地增值税清算管理规程 》（国税发[2009]91号） 2010年 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号 重庆市地税局土增税重要文件 2006年 《重庆市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的通知》 （渝地税发〔2006〕143号） 2007年 《重庆市地方税务局关于转发国家税务总局清算管理有关问题的通知 》（渝地税发〔2007〕145号） 2010年 《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知的通知》 （渝地税发〔2010〕168号） 清算规程框架 第一章 总则? （共5条） 本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、清算要求等。 第二章 前期管理? （共3条） 本章主要对项目管理、督促核算、专用票据管理进行规范。 第三章??清算受理（共7条） 本章主要对清算条件，清算受理、清算资料等进行规范。 ??? ??? ??? 新31号文框架 第四章?清算审核? （共17条） 本章主要对如何核实项目的收入、扣除项目进行指导规范。 第五章?核定征收??（共4条）??? 本章主要对核定征收条件、管理进行规范。 第五章?其他??（共2条） 档案保管、执行日期 房地产土地增值税计算简单举例 某自然人投资某房地产企业，开发项目A项目收入成本费用利润如下，请计算各种税金，计算总税负，并计算其最后取得的收益是多少？ 1：取得土地支付的金额： 1500万元 2、开发成本（土前基建公开） 3500万元 3、开发项目成本总额 5000万元 4、房屋销售收入 10000万元 5、营业税金及附加 550万元 6、期间费用 1000万元 7、未预缴土增税时利润总额 3450万元 毛利：50%，税前利润率34.5% (可以作为暴利看待） 应缴土地增值税 收入总额 10000万元 扣除总额 7050万元 其中：总成本5000万元 加计费用5000*0.1=500万元 财政部规定的加计扣除5000*0.2=1000万元 营业税金及附加550万元 增值额 2950万元 增值比例 2950/705050% 税率 30% 应缴土地增值税 2950*30%=885万元 土地增值税负 885/10000=8.85% 应缴企业所得税 未计土增税时利润 3450万元 减：土地增值税 885万元 利润总额（应纳税所得额） 2565万元 所得税率 25% 所得税 640万元 净利润 1925万元 利润分配个人所得税（20%）385万元 个人实际收回投资的最终收益 1540万元 国家分配的所得收益885+640+385=1910万元 个人与国家的所得分配比例 1：1.25 不分开计算或非普通类何时会有土增额税 收入 10000万 营业税金及附加 550万 其他扣除额达到 9450万 其中：加计扣除（30%） 2180万 土地及成本 7270万 毛利率 （10000-7270）/10000=27.3% 即成本为收入的72.7%，毛率水平为27.3%时开始产生土地增值税 普通住宅毛利水平及土地增值税 收入 10000万 营业税金及附加 550万 增值额为扣除额的20%时免征 即扣除额设为X，则（