浅议英国房价过度上涨及其启示.docVIP

浅议英国房价过度上涨及其启示近几年来我国的住房市场发展迅猛，房价一路攀升、屡创新高，远远脱离了民众的实际可支付能力，令普通大众的日常生活深受其苦。而在这同一时期内，英国也在经历着跟我国相似的房价畸形上涨，其上涨态势在欧美发达国家中处于领跑地位，考察分析英国的这一变化态势对于我们应对和规范我国的住房市场问题不无裨益。 自1997年开始，英国的住房市场进入了被普通英国人称为“黄金十年”的发展时代，这期间的房价上升之剧烈不仅在英国自身的历史发展中绝无仅有，同时期内其余的发达国家也无法与之比肩。2006年10月，英国最大的按揭贷款机构――哈利法克斯银行公布报告称：英国的平均房价已近三倍于十年前的房价，从当年的6.2万英镑升至17.9万英镑，自1996年2月后增长了187%，伦敦地区更是增长了240%，而同一时期内英国民众平均工资只增长了54%。2007年4月，英国国家统计局发布统计报告显示：从1991年到2005年的15年间，英国平均房价增长了204%，增幅超过两倍，而同时段的人均收入仅增长92%，首次购房者的住房平均支出在1991年为4.7万镑，2005年涨至14.2万镑。2007年7月，英国《金融时报》发布调查报告称：英国房价自1980年以来涨幅达676%，1997年至今已涨过三倍，当前全国的平均房价收入比约是6比1，伦敦地区达到9比1，其他的一些机构或协会的统计数字更高。 一、英国房价过快上涨的原因 1.人口增长较快，需求较旺。相比于德国、法国、西班牙等其他西欧国家，英国的国土面积较小，但近年来的生育率一直居高不下。2007年7月伦敦大学人口学家起草的报告对英国人口对环境造成的压力极为担忧。根据报告统计，2006年英国有近67万新生儿，在英格兰和威尔士地区，平均每个育龄妇女生育1.87个孩子，这样高的生育率在过去20多年间从未出现过。这当然还只是造成房价上涨的预期因素，更为重要的是，近些年来大批量的移民涌入英国，在促进经济发展的同时对英国的公共服务及住房市场不可避免地造成了巨大的现实压力。英国国家统计局对1997年工党上台后英国人口流动的重大变化进行了调查，在1997年前的20年间，英国平均每年净吸纳移民仅5万人，20世纪90年代的人口平均年度增幅是0.3%，而2004年英国吸纳了多达22.3万名移民，2005年又吸纳移民23.5万人，占到了当年37.5万新增人口的2/3，人口增幅达到了0.6%，这是自1962年以来年度人口数量增长最多的一次，也是自1965年以来最大的年度增幅，从1950年至2005年英国人口增加了20%，全国常住人口已达6020万，加上英国目前超过90%的城市化水平，英国已成为目前世界上人口密度最大的国家之一。大量的移民入境对英国社会带来了多方面的影响，在住房市场领域便是由这类人群产生的住房需求日益旺盛，对住房供给造成了越来越大的压力，供需不平衡的矛盾愈益严重，直接导致了房产价格的上涨。 2.保障性住房建设滞后。英国是世界上最早实行政府干预住房市场的国家，早在1890年便有正式立法要求地方政府为工薪阶层建造经济适用住房，1896年建成第一个经济适用房住宅区。二战后英国逐渐形成以“可负担住宅”为主要内容的住房保障制度体系，包括廉租房、经济适用房和低价位商品房三种形式，这些政府补贴房的面对方是那些需要住宅但没有经济能力在市场上购买或租赁商品房的中低收入居民。到1979年时，这类住房占到了全国住房总量的1/3，政府对此的建设开支达到了政府总开支的8%。但此后随着撒切尔的住房福利改革、推行公共住房私有化，同时全面缩减这类保障性住房的建设开支，“可负担住宅”的发展几乎处在了停滞状态，从20世纪70年代的每年10万个单位降到80年代中期不足3万个单位，到90年代中期几乎降为零。英国国家统计局表示，在过去的20年中，“可负担住宅”的建设几乎可称得上是空白，对其需求远远超过了供给。据该机构的调查，每年相对于每千人的需求量，供给一方只能有3.1套此类“可负担住宅”提供，缺口巨大。全国住房联合会总裁奥尔认为，“可负担住宅”的建设速度至少应达到每年7万套的规模比较适宜，因为对于全国160万户需要保障性住房的家庭来说，目前的“可负担住宅”供应短缺已近乎“令人绝望”。 3.住房市场中个人投资行为增多，推动了房价上升。近十年来，住宅市场的个人投资行为在英国发展迅速，2007年6月阿伯丁大学和拉夫堡大学联合进行的调查提出，如果政府再不采取措施抑制越来越多的“购房以出租”者，英国社会将像19世纪那样贫富分化日益严重，少数人通过剥削他人的劳动成果逍遥度日，其他大多数人只能生活在贫困线边缘。过去十年间，“购房出租”业在英国几乎形成为了一项新的产业。到2006年中期，全国的“购房出租”业拥有房产的净值超过1200亿英