浅谈投机及信息不对称房地产市场模型.docVIP

浅谈投机及信息不对称房地产市场模型自2005年以来，我国房地产行业处于过热状态，全国各城市商品房价格一路飙升，众多新楼盘一经推出即告售罄的消息屡屡见诸媒体。政府已意识到过热的房地产市场将会给国民经济带来严重的负面影响。随着“国六条”和“国十五条”的推出和执行，政府对房地产市场进行宏观调控的重拳连连出击。笔者认为投机和信息不对称是造成我国房地产市场过热的两个重要原因，通过建立一个投机和信息不对称的房地产市场模型并对其进行分析，我们可以更清楚的认识我国目前房地产市场的实际情况。 一、建立投机和信息不对称的房地产市场模型的基本前提条件 微观经济理论的建立是以一定的假设条件作为前提的。在微观经济分析中，根据所研究的问题和所要建立的模型的不同需要，假设条件存在着差异。在投机与信息不对称房地产市场模型的研究中，我们同样需要以一定的假设条件为前提。这样的假设条件未必完全符合事实，但这些假设条件的存在却为理论上的分析提供了方便。 1.“经济人”的假设。“经济人”在一切经济活动中的行为都是合乎所谓的理性，即都是以利己为动机，力图以最小的经济代价去追逐和获得自身最大的经济利益。在房地产市场中，供给者总是力图通过提高房价获得最大的经济利益，而需求者则总是力图通过压低房价来获得最大消费效用。 2.信息不对称的假设。即指市场上从事经济活动的个体（供给者和需求者）所掌握的信息是不对称的，即总有一部分市场主体所掌握的信息比其他主体相对要多。在房地产市场中，信息不对称现象尤其严重。一般来讲，房地产供给者所掌握的信息相对较多，而房地产需求者所掌握的信息较少，这就使得掌握信息较多的一方能够利用信息优势来影响或控制房价，从而为自身谋取更多经济利益。 3.商品房完全同质的假设。即指房地产市场中所交易的商品房完全同质，不具有任何差异。投机和信息不对称的房地产市场模型中排除了因商品房差异化而带来的价格差异问题，有利于简化该模型，方便进一步的分析。 二、投机和信息不对称的房地产市场模型及其分析 1.我们先来分析信息不对称的房地产市场模型 在传统的自由竞争的市场模型中，房地产市场会在市场供求力量的自发作用下达到均衡（图1）。即在市场供求力量的自发作用下，供给曲线S与需求曲线D相交于均衡点A。 但在我们前面所述的四个假设条件下，由于房地产供给者掌握有更多的信息，作为理性的市场主体，他们会利用这些信息优势隐瞒或故意捏造一些利己的信息，从而使得市场价格提高，市场均衡点将偏离点A的位置。 房地产供给者主要通过两个渠道影响房地产市场的均衡状态。 第一个渠道是通过采用虚假交易合同或隐瞒待售房源信息等手段，使市场中的需求者产生如下错觉：市场中的商品房供给数量偏少，必须通过提高价格方能获得商品房（图2）。在模型中主要表现为人们误认为供给曲线S向左移动到了S1的位置。在这样的情况下，市场在点B达到新的均衡，房价也如供给者所愿由P*上升到了P1。由于我们假定了该市场是短期生产，所以商品房总供给量在短期内是固定的，即实际供给曲线为NAM。此时供给者再把原来隐瞒起来的待售商品房逐步释放出来，均以P1价格悄悄销售出去，从而可以多获得相当于P1CAP*的利润。 第二个渠道是房地产供给者通过虚拟交易合同、房托等手段，给市场中的需求者造成另一种错觉：市场需求旺盛（图3）。因此，需求者误认为需求曲线D已经向右移动到了D1的位置。由于我们假定了该市场是短期生产，所以商品房总供给量在短期内是固定的，即实际供给曲线为NAM。此时市场在新的均衡点B1达到均衡，商品房价格提高到P2，供给者从而可多获得相当于P2CAP*的利润。 2.在信息不对称的房地产市场模型中，我们再考虑进去投机因素 投机者出于投机以谋取利润的目的，纷纷购买多套商品房，人为地加大了商品房的需求量，从而使得房地产市场的需求曲线进一步向右移动，如图4和图5所示。 图4中，投机使得需求曲线D向右移动到D2位置，需求曲线D2与实际供给曲线NAM相交于新的均衡点G，从而使房价再次上升为P3。 图5中，投机使得需求曲线D1向右移动到D3位置，需求曲线D3与实际供给曲线NAM相交于新的均衡点G，从而使得房价进一步上升为P4。 通过投机和信息不对称的房地产市场模型分析，我们可以清楚地知道，房地产开发商的信息优势以及投机者造成的需求增加是房价上升的主要原因。以上就是我们对房价持续上升原因所进行的经济学分析。 三、以房管局为核心的房地产市场监控措施 在投机和信息不对称的房地产市场模型中，造成房价持续上升的主要原因是房地产开发商的信息优势和投机者的投机需求。倘若我们能消除投机现象和信息不对称现象，使市场供求双方掌握有相等的市场信息量，则房地产市场可