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试论授权房产物业公司修缮工程主要风险控制点摘 要：随着《企业内部控制基本规范》的发布，内部控制的重要性愈发被企业所重视，加强内部控制制度建设是建立现代企业制度的内在要求，有效的内部控制制度不仅可以使资源得到优化配置，提高企业的运作效率，还可有效防范和发现企业内外部的欺诈行为，是企业实现经营方针和目标的有效工具和手段，对授权房产物业公司的修缮工程尤是如此，本文针对授权房产物业公司修缮工程的主要风险控制点的内部控制管理进行一些探讨。 关键词：授权房产；修缮管理；控制 中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2012）04-83 -03 综合性集团的业务跨度较大，且各个单位的性质、规模、经营范围和业务特点千差万别，《企业内部控制基本规范》中关于业务层面的控制内容不可能涵盖一些行业性较强的企业，故针对这类企业，其内部控制制度的有效性有赖于企业内部熟悉控制环境的人员自己编制探索。 本文所介绍的针对授权房产物业公司修缮工程的业务流程是笔者根据其在集团性公司所积累的审计经验，有针对性的为防范各种弊端所制定的部分业务控制流程，由于篇幅所限，故主要针对部分关键控制点的管理进行相关分析。 一、授权房产的修缮管理 授权房产指的是上海市住房保障和房屋管理局授权各区房产集团管理经营的公房资产。此类物业公司管理的居住类房屋有两类，一类就是日益由于买下产权而减少的授权房产，亦叫公房；另一类就是所谓买下产权的售后公房，亦叫私房。 在此类物业公司发生修缮业务，其资金来源分两块，一是公房缴纳的租金部分，用于公房的维修；另一种就是针对不同的修缮部位，运用三项维修资金，维修资金来源于买下产权时的部分资金，它分为维修资金、电梯水泵资金、街坊养护资金。房屋的承重结构、公共部位、公共设备的修缮、更新，在维修资金中按各业主的房屋面积分摊列支； 高层电梯水泵大修理、更新，在电梯水泵资金中列支； 公共设施(道路、照明路灯、绿化)的修缮、更新在街坊养护资金中列支。 二、授权房产修缮工程的业务流程(适用于投资额在30万元以下的工程) 立项→订立合同→施工监控→验收阶段→委托审计或内部审计→分摊与结算→支付工程款流程→财务控制→归档→评价 三、业务流程的控制 1、立项业务流程控制 立项业务的流程如下：首先由业委会、小区经理提出立项建议，然后将立项建议上报集团（附维修资金状况表，本次工程分摊后维修资金情况说明）。立项建议待集团批复后需取得2/3居民征询通过，并经过业委会确认，然后物业公司需根据立项建议编制工程预算，并将其上报集团物业部门批复，最后经集团审计监察室复核后正式立项。 立项的具体规定： （1）动用房屋维修资金的项目，要做好立项前的征询工作，维修资金按幢、门牌分摊的，应取得2/3以上涉及业主（指涉及分摊维修资金的对象）签字认可，并取得业主委员会签字、盖章确认，而且还需将相应征询单存档备查。小区经理对征询单的真实性负责，物业公司修缮部对征询单的真实性回访复核。 （2）动用街坊资金的项目，应取得2/3以上涉及业主签字认可，相应征询单存档备查，并取得业主委员会签字、盖章确认，才能按实立项。 （3）动用电梯、水泵大修资金的项目，应取得2/3以上涉及业主签字认可，并取得业主委员会签字、盖章确认,相应征询单存档备查，才能按实立项。 业主大会《管理规约》对于立项有约定的，按照《管理规约》执行。《管理规约》必须合法（经业主2/3通过，并进行公告）。 （4）杜绝跨年度立项，如有特殊情况，需上报集团采取结转审批。 当年立项工作已结束，如有新增项目，须上报集团审批，审批后方能施工（抢险工程除外）。 抢修工程可先施工并于当月上报集团审批。根据集团的批复在当年的中大修立项中给予追补立项。 抢修工程，可以根据沪房地资物（2008）389号文第四条以及《上海市住宅物业管理规定》第37条进行操作。 绿化工程在立项前须经集团业务部门现场察看后，才能立项。 （5）动用维修资金原始本金（分别按房屋维修资金与街坊维修资金）的项目，除抢修工程外（急难愁项目），原则上控制立项。低于80％的原始本金的原则上不予立项。 高于80％-100％之间的原始本金(分别按房屋维修资金与街坊维修资金)采用控制立项，经计算在动用本次工程款后，本金不低于80％的范围内，并须在2/3业主征询时如实告知业主，本次维修要动用本金，以及动用的业委会本金已经达到的百分比，2/3业主征询通过后，准予立项。 任何项目单位平方米造价达到20元时，征询时应及时向居民公布原始本金以及本次使用后的剩余资金情况。 （6）业委会的资金账无法体现最近数据的项目，不予立项。 （7）项目征询的结果，物业公司应及时公示：其中涉及房屋维修资金