至祥昆明鼓楼大厦改造项目定位报告200739.pptVIP

项目地位确定 实现产品价值 倡导现代纯美式休闲商务办公文化，小空间，大配套，高品质、高效率。在6楼设定商务会所：　洽谈区：咖啡厅、 茶座、音乐厅会议区：多功能会议室服务区：打印复印室、秘书服务办公室运动区：球馆、健身馆资讯区：阅览室、网吧、股市快讯 为了烘托商业氛围，强化项目的商业价值，我们建议为鼓楼大厦冠一个推广名 主广告语：中心城 城中心 自古商业旺中心财旺中心城 人往城中心 一座城市只有一个中心一座城市需要一个中心中心城，50万高端消费群的期待中心城，点亮城市未来 推广语解说：中心城，城中心，语言琅琅上口，易记、易懂、又写实，是在让人读后回味无穷。它不但点明了项目的地段位置，还强化了项目的商业价值，自古商业旺中心，这是一个城市商业铁律，也是消费者所共知。 中心城概念演绎： * 【鼓楼大厦改造项目定位】 中心城 城中心 一个被推翻/删减6次的文本 空谈误“楼” 以可执行性为第一原则 我们与您深入探讨鼓楼大厦营销解决之道 现在开始 市场？ 受政策调控影响，中心区（一环以内）０７年整体供应量不足，市场需求旺盛 供求失衡，价格飙升 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 白塔花园 顺城豪庭 3000 4000 5000 6000 7000 翠湖俊园 8000 9000 银海soho 富春花园 86街2期 傲城 Moma一期 创意英国 中央丽城 汇都国际 Moma2 现代城 报业尚都 翠湖公馆 顺城 空间俊园 上东城 突破9000 上表为2000年到2007年一环内房地产市场住宅峰值价格，我们可以发现在2000年到2005年之间，一环内房价在 4000元这一端口振荡。05年开始由于一环内规划审批变严格；土地开始招拍挂，成本迅速增长；一环内土地的稀缺日益凸现；建筑材料价格大幅上涨等一系列因素导致06年整个昆明市一环内房价开始直线上升。 片区房地产价格走势 土地稀缺，地价飞涨 被俊发地产拍下，成交价不含拆迁等费用 264万元/亩 －－ 商业40 居住70 居住 商业 182 白塔路片区 ---- 昆明报业集团以起拍价拍下。 246万元/亩 5000万元 40 商业 20.33 新闻路337号 J2006--018 星耀集团以3559万元的价格拍得，补偿费用308.3973万元。 1127万元/亩 1659万元 40 商业 3.43 青年路418号 J2006—017 备注 每亩土地最终成交价格 交易起价 出让年限 规划用途 面积（亩） 土地位置 地块编号 上表为06年1月至07年8月，昆明市一环内所有通过拍卖方式供应到市场的土地，仅为205.76亩，由此可见一环内土地的稀缺程度。 06/07昆明一环内土地拍卖信息表 政策调控，户型趋小 总价区间（万元） 35—90　 60 20—40 40-50 50-60 大于140 120-140 90—120　 重点案例研究－竞争案例－ＭＯＭＡ　 443 停车位 23% 建筑密度 6.62 容积率 46.59% 绿化率 84% 使用率 37.5㎡—214.4㎡ 户型面积区间 718户 住宅总套数 高层（23层） 物业类型 79616.66 ㎡ 建筑面积 12858㎡ 总占地面积 北京路中段(昆明海关大楼旁) 地理位置 昆明和信屋业开发有限公司 投资商/开发商 项目LOGO MOMA二期 项目名称 核心客户：中小企业主， IT界、金融界专业人士 畅销户型 推广主题：摩玛不是一天建成的 实收均价：7200元/平米 畅销分析： 小户型，总价低，面积较集中在50㎡左右；空间紧凑实用。 重点案例研究－改造案例－新干线 160 停车位数 A座：6.08 B座：9.99 容积率 ---- 绿化率 畅销户型 83㎡--140㎡ 主力户型面积 5135581 电话 75% 使用率 A座：06/12/30 B座：06/10/30 入住时间 05/11/12 开盘时间 70年 住宅年限 1元/平米 物管费 均　价 324 住宅总套数 A座2.59亩 B座4.98亩 总占地面积 小高层 建筑类别 住宅 物业类型 穿金路与北京路交汇处 地理位置 云南汇和房地产开发经营（集团）有限公司 开发商 项目LOGO 新干线 项目名称 核心客户：私营企业主， 公司高级白领 畅销户型 推广主题：新锐复式小户，现代SOLO 实收均价：5800元/平米 畅销分析： 9800元的超低首付；复式户型结构，很受市场客户认可； 自身？ 现实： 区域标志 改造典范 省医药大厦 １、双龙起舞。位于北京路和盘龙江带状经济，政治，文化，生态，商业轴线的鼓楼大厦是双龙腾飞的平台。 ２、金融会聚。北京路上银行、证券、写字楼林立，一种贵族的气质油然而