奥园国际城定价说明20101019.pptVIP

底价定价： 根据市场比较法+溢价： 别墅9400元/㎡（高科技溢价1000元/㎡） 小高（190㎡）6000元/㎡（精装+高科技溢价1300元/㎡） 小高（90-125㎡）18F 5950元/㎡（精装+高科技溢价1550元/㎡）， 高层（90-125㎡）22F 5950元/㎡（精装+高科技溢价1550元/㎡） 高层（90-125㎡）33F 5750元/㎡（精装+高科技溢价1350元/㎡） 面价返点： 整体倒返开盘8折优惠、整体倒返99折优惠（一次性优惠99折） 整体倒返产品峰会论坛总房款优惠1000元购房优惠（仅限开盘当天使用） 返点后面价格/开盘折后推货均价（返99折和总款1000元优惠）： 别墅面价均价11874元/㎡；开盘折后推货均价9499元/㎡ 小高面价5#均价7579元/㎡；开盘折后推货均价6063元/㎡ 高层面价87#88#均价7516元/㎡；开盘折后推货均价6013元/㎡ 高层面价84#86#均价7516元/㎡；开盘折后推货均价6013元/㎡ 高层面价85#均价7265元/㎡；开盘折后推货均价5811元/㎡ 3 客户分析 9月23日项目正式认筹，累计认筹525组（截止10.7），抽取300位认筹客户，对此进行调查、了解和分析本项目目标客户群的特性及别墅意向较高客户对价格的预期。 目前认筹客户300多组进行分析，其中别墅占33%，小高层190㎡占3%，高层90㎡占44%，高层125㎡占20%。 认筹客户分析 以上客户来自区域数据显示，以苏家屯客户本区域客户为主，占比52%，其次和平占比24%、浑南、沈河也占有一定比例，可以看出项目客户群体来自项目附近4个区域：苏家屯、和平、沈河、浑南 认筹客户分析 以上客户认知途径数据显示，主要以路过为主，主要原因是项目围挡认知，其次朋友介绍比例较高，报纸、彩信等渠道也占有相当的比例。 认筹客户分析 自住改善型客户——追求舒适环境、寻找品牌园区、寻求更好的生活方式 目标客户特征描述 ◎ 年龄构成：35---45岁； ◎ 居住区域：苏家屯周边地源性客户为,主外区客户为辅 ◎ 职业表现：周边企业、政府机关、教育、医疗、金融 ◎ 文化程度：以大专及大专以上学历为主 ◎ 家庭结构： 35岁以下年龄段家庭结构主要以二人世界 为主，35—45岁以三口之家较多 ◎ 购房目的主要95%以上自住为主，5%以投资为主。 ◎ 年轻成熟，富贵知性； ◎ 工作稳定，有一定的财富积累 ◎ 在社会中已获得一定的社会地位 ◎ 未来发展前景可观，事业呈上升趋势 ◎ 低碳族，品牌意识强，乐于接受新鲜事物 ◎ 依赖城市的便利，注重大型的配套规划 ◎ 注重时尚与流行 别墅客户深度访谈调查问卷——价格预期 数据显示分析，客户心里接受单价均价在8000-9000元/㎡占43%，超过均价10000元/㎡客户难以接受，故，我们单价不易超过均价10000元/㎡； 别墅客户深度访谈调查问卷——价格预期 数据显示分析，客户心里接受总价在180-220万占70%，故，我们客户大部分属于经济型别墅购买群体； 别墅客户深度访谈调查问卷——价格预期 数据显示分析，客户认为项目最好的楼王价格均价在10000-12000元/㎡占48%，价格均价在9000-10000元/㎡占26%，客户认为最高的价格均价不易超过12000元/㎡； 别墅客户深度访谈调查问卷——价格预期 数据显示分析，客户认为端户价格单价均价最高在10000-12000元/㎡占43%，接受度较高在均价9000-10000元/㎡； 别墅客户深度访谈调查问卷——价格预期 数据显示分析，客户认为项目中间户价格均价在8000-9000元/㎡占73%，说明项目最低价格均价在8000元/㎡左右； 别墅客户深度访谈调查问卷——价格预期 数据显示分析，客户认为项目最低单价均价在8000-9000元/㎡占77%，故，我们单价均价不易超过9000-10000元/㎡，会损失部分客户； 别墅客户深度访谈调查问卷——价格预期 数据显示分析，客户认为项目最高单价均价在9000-10000元/㎡占45%，10000元/㎡-12000元/㎡占32%，大部分客户认为我们最高价均价也就在12000元/㎡以内，，故，我们单价均价不易超过10000元/㎡； 别墅客户访谈调查价格预期小结： 客户心里接受单价均价在8000-9000元/㎡占43%，超过均价9000-10000元/㎡客户难以接受，故，我们单价不易超过均价9000-10000元/㎡； 客户心里预期价格制定后，再根据市场的价格进行对比。 4 价格定位 以项目产品类型为基准，别墅、小高、 高层同类产品、区域内选择竞品作为依据，进行各方面因素参考制定价格。 价格定位 别墅价格定位 参考项目分布 2010年主力别墅供应板块 辉山板块 棋盘山板块 本案 长白岛 中海