乐客来商铺销售方案.doc

乐客来商铺销售方案 谨呈：安徽乐客来置业有限公司 深圳星元置业安徽分公司 2011-03-03 乐客来商铺销售方案 Question 问题 研究 1 从商铺销售市场中寻找启示 在商业综合体开发物业中，商业销售模式考验开发商难题，商业该采取何种销售模式，我们看看以下问题： 合肥在售商业项目的市场调研 市场给予我们的启示 市场存在销售模式的分析 行业对于综合体内商业销售形成的共识 投资客投资逻辑及投资心理 开发商对问题的思考 为什么投资客户及开发商普遍认可返租销售 乐客来销售回顾 甲方提出的销售模式的可行性 200000平米 商业体量 20-40平米 商铺面积 金东方百货（5万平米）、乐购超市、左岸影城、肯德基等 主力店招商 11年后可按原房款的120%回购 回购条件 前2年租金收益直接冲抵房款 租金返还 1-2年每年返租8%，第3-6年每年返租11%， 7-11年每年返租12% 返租租金 统一返租11年 返租政策 一次性付款97折，按揭98折 优惠政策 均价27000元/平米 销售均价 黄潜望板块 所属区域 大唐国际购物中心 项目名称 大唐国际购物广场依托黄潜望优势地段，零售业态的配置，周边成熟商圈，人口分布集中，主力店的成功进驻，项目运营较为成功。 大唐国际 购物中心 大唐国际购物中心——黄潜望核心位置，以以乐购为主导的一站式购物、休闲、娱乐天堂 20-100平米 面积 沃尔玛超市、苏宁电器、大地影城等 主力店招商 12年后按原价的130%回购 回购条件 1-3年返租收益为总房款的20%，直接抵房款 是否一次性返还 1-3年返租收益为总房款的20%，第4年7%，第5年8%，第6年9%，7-8年12%，9-12年13% 返租租金 统一返租12年 返租政策 1万抵3万 优惠政策 13.4-3.6万元/平米 销售价格 14万平米 总体量 经开区安医大二附院对面 所属区域 港澳广场 项目名称 项目依托周边成熟居住氛围，利用衔接政务区的先天区位优势，沃尔玛、苏宁电器、大地影城主力店进驻，进一步提升项目价值。 13% 12% 9% 8% 7% 总房款的20% 回报率 第9-12年 第7-8年 第6年 第5年 第4年 1-3年 年限 港澳广场 港澳广场——经开区核心地段，一站式国际潮流LIVING MALL 品牌建材 主力店招商 前3年资金收益直接抵房款 租金返还 无固定返租资金，业主与开发商利益、风险共担（5.6%的保底年回报率+年底分红） 返租租金 10年统一返租 返租政策 1-1.5万元/平米 销售价格 5万平米 总体量 蜀山区潜山北路 所属区域 凤凰城·家世界 项目名称 该项目采取先招商，后销售方式进行，但是项目无主力商家进行支撑，在招商较为理想的状况下，成功开业销售较为顺利，但是后期经营情况不理想，购买客户存在较多的意见，很多购买客户在转让商铺，其主要原因是因为后期的经营管理不善造成的。 凤凰城 家世界 凤凰城·家世界——依托周边成熟商业，打造中国·合肥国际建材家居旗舰 建材、百货、数码、娱乐、美食等 经营业态 华润苏果、太平洋院线、奇乐儿游乐、中影集团 主力店招商 8年后按市场情况回购 回购条件 1-3年收益直接抵房款 租金返还 1-3年返租收益为总价的20%，4-8年返租8% 返租租金 统一返租8年，8年后可回购、可续租 返租政策 一次性付款98折，按揭99折 优惠政策 均价20000元/平米 销售均价 商业部分36万平米 总体量 明发集团 开发商 北二环 所属区域 明发商业广场 项目名称 2.6万平米建材超市 明发 商业广场 明发商业广场——北城商业中心，58万㎡欢乐主题SHOPPING MALL 汽车配件、汽车用品、汽保工具、汽车油品等 商业业态 10年后，按总房款的150%回购 回购条件 1-3年租金收益直接抵房款 是否一次性返还 1-10年每年返租7%，按季度打入业主账户 返租租金 统一返租10年 返租政策 一次性98折，按揭99折 优惠政策 25000元/平米 销售均价 汽配城10万平米 总体量 安徽三联实业发展有限公司 开发商 瑶海区铜陵北路 所属区域 合肥汽配城 项目名称 合肥汽配城是安徽省规模最大的汽车售后服务专业市场，为商户提供工商、税务、技监、法律、行业管理、联系银行为商户办理分期贷款等服务，对商户免费3—5次网上发布信息，使商户有更多的信息来源和销售渠道。免费在市交通台做产品宣传。 合肥 汽配城 合肥汽配城——安徽省规模最大的汽车售后服务专业市场 北京华联、国美电器、童话电玩城等 主力店招商 经营满10年，按原价的150%回购 回购条件 前2年共15%租金收益直接抵房款 是否一次性返还 第1年返租7%，第2年返租8%，3-10年视市场情况而定，租金按季度打入业主账户 返租租金 10年返租 销售政